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2018-07-02 10:55:00
我訪學(xué)所在的圖賓根這座城市，是德國圖賓根大學(xué)所在地，這里既見不到林立的高樓大廈，也見不到規(guī)模成片的住宅小區(qū)，我以為圖賓根情況特殊，又問及熟悉德國其它城市的當(dāng)?shù)厝?，他們告訴我，與中國城市相比，德國城市的高樓大廈少了許多，而且顯得有些“寒酸”，與中國許多城市里規(guī)模浩大的小區(qū)相比，德國居民公寓樓也顯得“小家子氣”。在圖賓根，城外見到的多是獨(dú)門獨(dú)院的別墅，掩映在青山綠水之間；老城區(qū)里是一座座私人住宅。德國的住房套戶比（住房套數(shù)/家庭戶數(shù)）1978年就達(dá)到了1.21，其后穩(wěn)定在1以上。目前，德國人口總數(shù)約8200萬人，住房存量已超過4000萬套，平均兩人居住一套房。
德國受人口自然增長率的持續(xù)負(fù)增長和移民放緩的影響，人口規(guī)模擴(kuò)張受到了很大限制，人口長期穩(wěn)定保持在8000萬左右。在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)上，德國城市實(shí)現(xiàn)多核心且均衡的發(fā)展，具有分散化、特色化、均衡化的特點(diǎn)，尤其值得一提的是德國鄉(xiāng)村的現(xiàn)代化水平達(dá)到了很高的程度，不存在現(xiàn)代化過程中“鄉(xiāng)村凋敝”問題，更不存在所謂的“鄉(xiāng)村振興”問題，也不會引發(fā)鄉(xiāng)村人口向城市集聚的問題。
據(jù)德國官方數(shù)據(jù)顯示，德國有11個城市群，人口占比71.98%，GDP占比73.14%。2004年，德國有82個10萬人口以上的行政區(qū)，70％的人口分布在2000—10000人的小型城鎮(zhèn)里。合理的城市布局，使大多數(shù)德國居民分散在眾多中小城市里，不會出現(xiàn)大城市甚至超大型城市的集聚效應(yīng)，有利于大城市房價漲幅長期保持在合理區(qū)間。
從全球觀察來看，德國是世界上能保持房價長期穩(wěn)定的少數(shù)國家之一，從1977年至今，德國人均收入增長約3倍，但同期名義住房價格僅上漲約60%，扣除物價影響，德國近十年的房價以每年1%的速度下降。這一方面是德國人口增長緩慢和城市布局合理，另一方面是德國政府將房地產(chǎn)視為社會福利組成，不強(qiáng)調(diào)其“支柱產(chǎn)業(yè)”地位，更為重要的是，德國通過法治化，確保房價穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)居者有其屋的社會保障目的，現(xiàn)就這一方面，做一些介紹：
一、 立法確立以居住為導(dǎo)向的住房制度
德國《憲法》明確規(guī)定：“保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。” 德國的《住房建設(shè)法》、《住房補(bǔ)助金法》、《住房租賃法》和《私人住房補(bǔ)助金法》分別為社會保障住房供給、中低收入者房租補(bǔ)貼、房屋租賃市場的規(guī)范和私有住房建造補(bǔ)助提供了法律保障，被稱為德國住房政策的“四大支柱”。
二、 嚴(yán)格限定房地產(chǎn)開發(fā)商的出售價格
德國住房市場投資回報率長期穩(wěn)定在4%-5%之間，政府先后出臺了多項政策，嚴(yán)厲遏制開發(fā)商獲取暴利行為：如果開發(fā)商制定的房價超過合理房價的20％，購房者就可以向法庭起訴。如果超過50％，就定性為“獲取暴利”，開發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴(yán)厲懲罰。
三、 嚴(yán)厲遏制市場上住房投資投機(jī)性買賣
在德國，住房交易中，需支付的稅費(fèi)主要包括：過戶費(fèi)3%、評估費(fèi)5%、資本利得稅25%，整體大約10%左右。 若住房持有超過10年，不需支付資本利得稅；若未滿10年出售，需繳納的應(yīng)稅資本利得為“房屋出售價格-取得房屋成本價格-可抵扣的修繕成本價格”，并嚴(yán)格按照個人所得稅累計稅率進(jìn)行征稅。這些嚴(yán)厲的稅收政策極大地壓縮了炒房者的盈利空間，使任何投機(jī)房地產(chǎn)的人幾乎無利可圖，不得不放棄炒房。
四、嚴(yán)格保障居民房屋租賃市場的穩(wěn)定性
德國政府大力推動廉價住房建設(shè)，同時支持建設(shè)福利性公共住房建設(shè)，政府根據(jù)家庭人口、收入、房租給予居民房租補(bǔ)貼，確保每個家庭有足夠的租房支付能力，86%的德國人可以享受不同額度的租房補(bǔ)貼。同時，德國的租房合同大部份是無期限，除非房東要收回房子自己住，否則不能要求房客搬走，如果房東強(qiáng)行趕房客走，那么房客可以將房東告上法庭。保護(hù)承租者的租賃市場，《住房租賃法》規(guī)定房租漲幅不能超過合理租金的20％，否則房東就構(gòu)成違法行為，房客可以向法庭起訴；如果超過50％，就構(gòu)成犯罪。因此，德國住房擁有率較低，平均一直在40%多，租房比例較高，一半多的家庭均通過租房解決住房問題。
友情提醒：在德國，無論開發(fā)房產(chǎn)，還是炒房，都要特別謹(jǐn)慎，這里沒有想像中的“暴利”，而且法律制度既完備又嚴(yán)厲。這里我只涉及到其中的部分，有關(guān)土地及貸款等諸多方面內(nèi)容還沒有論及。如果在德國需要投資房產(chǎn)，最好聘請熟悉德國房產(chǎn)法律的律師。德國在房地產(chǎn)交易過程中，德國公證人的參與必不可少，而且起到關(guān)鍵性的作用，我將另文在德國公證人制度中再做詳細(xì)說明。