商品房買賣合同履行過(guò)程中，時(shí)常出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與買受人對(duì)房屋保修期限的理解不同而產(chǎn)生糾紛。買受人認(rèn)為開(kāi)發(fā)商有義務(wù)確保滲漏等問(wèn)題一次性修復(fù)到位，否則應(yīng)重新起算質(zhì)量保修期；而開(kāi)發(fā)商則以法律無(wú)明確規(guī)定為由拒絕重新起算。因缺乏相應(yīng)的法律規(guī)定，商品房完成修復(fù)后修復(fù)部位的保修期應(yīng)否重新計(jì)算成為實(shí)務(wù)中的疑難問(wèn)題。
問(wèn)題的提出
關(guān)于商品房的保修期限，《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中均僅規(guī)定了商品房（建設(shè)工程）的保修范圍、最低保修期限及相應(yīng)的起算時(shí)間。但前述法規(guī)并未涉及若房屋在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量瑕疵，對(duì)于被修復(fù)部位的保修期買受人是否可以主張重新計(jì)算。
而在商品房買賣合同履行過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商與買受人因?qū)Ψ课荼Ｐ奁诘睦斫獠煌a(chǎn)生糾紛具有普遍性。再加上，雙方簽訂的《商品房買賣合同》中有關(guān)房屋保修期的合同條款，一般僅是直接照搬前述法規(guī)的有關(guān)條文，除此之外并無(wú)其他約定，由此導(dǎo)致實(shí)踐中對(duì)于有關(guān)商品房保修期重新計(jì)算問(wèn)題面臨著缺乏法律和合同依據(jù)的困境。
二、房屋修復(fù)后應(yīng)否重新計(jì)算保修期的合理性分析
對(duì)于該問(wèn)題，筆者認(rèn)為在缺乏合同依據(jù)和法律依據(jù)的情形下，要求重新計(jì)算房屋保修期不具有正當(dāng)性。
1.房屋保修期的性質(zhì)不允許重新計(jì)算
在房屋保修期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商對(duì)保修范圍內(nèi)出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題所承擔(dān)的維修義務(wù)，其實(shí)是一種特定物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。該特定化通常體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是限于法定或約定的保修范圍之內(nèi)的質(zhì)量瑕疵；二是買受人能夠提出質(zhì)量異議的期間是特定的，僅限于法定或約定的期間；三是救濟(jì)方法特定，對(duì)于房屋質(zhì)量瑕疵的救濟(jì)方法，開(kāi)發(fā)商首先應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，且只有在符合約定和法定的情況下，瑕疵擔(dān)保責(zé)任的其他救濟(jì)方法才可適用。
從法律性質(zhì)上看，房屋的保修期既不屬于訴訟時(shí)效期間，也不屬于除斥期間 ，因?yàn)楹髢烧呔鶠榉ǘㄆ陂g，與之相反房屋保修期可以允許開(kāi)發(fā)商和買受人作出約定，因此實(shí)際上房屋保修期屬于或有期間。所謂的或有期間是指決定當(dāng)事人能否取得或能否行使相應(yīng)請(qǐng)求權(quán)的期間，當(dāng)事人在或有期間內(nèi)未依照法律的規(guī)定或雙方當(dāng)事人的約定提出主張，或有期間屆滿，則不能取得或不能行使相應(yīng)的請(qǐng)求權(quán)。我國(guó)現(xiàn)行民事立法中比較典型的或有期間，一為買受人質(zhì)量異議期間，二為保證責(zé)任期間。而房屋的保修期實(shí)際上為特定化的質(zhì)量異議期，異議期內(nèi)開(kāi)發(fā)商對(duì)所出售房屋承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，一旦期間經(jīng)過(guò)，則相當(dāng)于買受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)維修義務(wù)的權(quán)利從未存在過(guò)。我們知道依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十七條第二款規(guī)定，質(zhì)量異議期為不變期間，并不適用訴訟時(shí)效中止、中斷或者延長(zhǎng)的規(guī)定，也就是說(shuō)作為不變期間的買受人質(zhì)量異議期一旦開(kāi)始起算，便不因任何事由而中止、中斷或者延長(zhǎng)。由此可知商品房保修期作為特定化的買受人質(zhì)量異議期，并不因?yàn)橘I受人在保修期限內(nèi)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任而出現(xiàn)期間中斷，也就不存在從房屋修復(fù)完成之日起重新計(jì)算房屋保修期的問(wèn)題。
2.基于各方利益平衡考量，
房屋保修期不應(yīng)重新計(jì)算
對(duì)于房屋修復(fù)完成后被修復(fù)部位的保修期應(yīng)否重新計(jì)算問(wèn)題，有觀點(diǎn)認(rèn)為，保修期限內(nèi)開(kāi)發(fā)商對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題不僅應(yīng)免費(fèi)維修，而且應(yīng)維修好，否則開(kāi)發(fā)商可能假意縫縫補(bǔ)補(bǔ)以混過(guò)保修期從而免除自身責(zé)任。且當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)為賣方市場(chǎng)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商提供的格式合同，買受人幾乎無(wú)對(duì)之進(jìn)行修改的可能性，該合同中通常對(duì)于買受人的權(quán)利進(jìn)行嚴(yán)重限縮，其能主張的損害賠償數(shù)額是有限的。
對(duì)此筆者認(rèn)為，實(shí)踐中確實(shí)可能存在開(kāi)發(fā)商“未一次性修復(fù)到位”的不誠(chéng)信行為，但買受人可以通過(guò)主張?jiān)诜课菪迯?fù)完成后由第三方對(duì)被修復(fù)部位進(jìn)行質(zhì)量鑒定，以檢驗(yàn)維修成果是否合格；至于買受人認(rèn)為違約金不足以彌補(bǔ)損失的，則可以向人民法院請(qǐng)求增加違約金以填補(bǔ)實(shí)際遭受的損失。因此，主張重新計(jì)算房屋保修期限者們所擔(dān)心的問(wèn)題，既然可以通過(guò)第三方鑒定、請(qǐng)求增加違約金得以解決，那么即便認(rèn)定房屋修復(fù)完成后保修期不重新計(jì)算，買受人的利益也可以得到保護(hù)。
保修期限的重新計(jì)算固然可以使買受人的利益得到一定程度的保護(hù)，但也會(huì)使開(kāi)發(fā)商陷入永無(wú)止境的保修期限內(nèi)。既要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)延保責(zé)任，又要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償損失責(zé)任，過(guò)于嚴(yán)苛，屆時(shí)開(kāi)發(fā)商勢(shì)必會(huì)將相關(guān)成本轉(zhuǎn)嫁到買受人身上。因此基于各方利益平衡考量，為避免過(guò)于加重一方負(fù)擔(dān)，房屋保修期不應(yīng)重新計(jì)算。
3.基于物的不可分性，認(rèn)定房屋修復(fù)部位的保修期重新計(jì)算缺乏可行性
在實(shí)務(wù)操作層面，將出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的局部區(qū)域與其余部分嚴(yán)格區(qū)分并固定下來(lái)存在一定難度。理論上說(shuō)，房屋修復(fù)完成后被修復(fù)的部位可以成為一個(gè)“新的”部位，保修期予以重新計(jì)算存在操作上的可能性，但實(shí)際上并非所有的部件、設(shè)備都是非此即彼的、嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)來(lái)的?；谖锏牟豢煞中?，并非所有房屋部位都可以相互獨(dú)立
。試想，若被修復(fù)部位為天花板上某處漏水的墻壁，我們應(yīng)如何將被修復(fù)部位固定下來(lái)？顯然只能通過(guò)實(shí)地測(cè)量、精準(zhǔn)定位并在法院的判決書(shū)上列明被修復(fù)部位的具體方位、面積、深度，但這又過(guò)于繁瑣。因此，針對(duì)被修復(fù)部位要求重新計(jì)算保修期確實(shí)存在著操作層面的障礙，認(rèn)定房屋修復(fù)完成后保修期不再重新計(jì)算更具有可行性。
綜上，筆者認(rèn)為從房屋保修期的性質(zhì)、平衡買受人與開(kāi)發(fā)商的利益以及物的不可分性出發(fā)，認(rèn)定房屋修復(fù)完成后保修期不再重新計(jì)算更為妥當(dāng)。
三、關(guān)于重新計(jì)算保修期的實(shí)務(wù)分析
支持保修期重新計(jì)算的案例：（2016）遼0113民初5880號(hào)民事判決、(2010)徐民三(民)初字第925號(hào)民事判決。
不支持保修期重新計(jì)算的案例：（2011)滬一中民二(民)終字第609號(hào)民事判決、(2015)杭江民初字第2431號(hào)民事判決、(2016)浙02民二終105號(hào)民事判決、(2016)閩0104民初4047號(hào)民事判決、（2017)遼01民終9133號(hào)民事判決、（2018)京0111民初4274號(hào)民事判決。
從筆者檢索的上述8個(gè)有效案例來(lái)看，不支持重新計(jì)算房屋保修期限的案例約占檢索結(jié)果的3/4，支持重新計(jì)算房屋保修期限的案例僅占1/4，且在支持重新計(jì)算保修期的案例中，二審法院又均予以改判。從檢索案例的法官說(shuō)理情況來(lái)看，不支持重新計(jì)算房屋保修期限的法院基本都會(huì)進(jìn)行詳盡的論述，甚至不少法官還會(huì)引用學(xué)說(shuō)觀點(diǎn)來(lái)加以論證自己的觀點(diǎn)，而在支持重新計(jì)算房屋保修期限的案例中法官說(shuō)理部分一般較為簡(jiǎn)單，有的案例中甚至未經(jīng)論述就直接作出裁判。這反映出當(dāng)前司法審判實(shí)踐法官們更傾向于不支持重新計(jì)算房屋保修期限，且從法官們引用學(xué)說(shuō)觀點(diǎn)的次數(shù)、頻率，也可以看出不支持重新計(jì)算保修期限的學(xué)說(shuō)觀點(diǎn)更加成熟，以至于被頻繁引用。
四、結(jié)語(yǔ)
在商品房買賣合同履行過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商與買受人因?qū)Ψ课荼Ｐ奁诘睦斫獠煌a(chǎn)生糾紛具有普遍性，但目前我國(guó)的法律、司法解釋并未對(duì)房屋修復(fù)完成后保修期應(yīng)否重新計(jì)算作出相關(guān)規(guī)定，由此也導(dǎo)致實(shí)踐中針對(duì)房屋保修期重新計(jì)算問(wèn)題，常面臨著缺乏法律依據(jù)的困境。
本文筆者主要從房屋保修期的性質(zhì)、物的不可分性以及各方利益平衡的角度出發(fā)，認(rèn)為房屋修復(fù)完成后保修期不再重新計(jì)算更為妥當(dāng)。經(jīng)筆者進(jìn)一步檢索發(fā)現(xiàn)，在實(shí)務(wù)中法官們通常認(rèn)為，在缺乏合同和法律依據(jù)的情況下，針對(duì)房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵的問(wèn)題，買受人除要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保修義務(wù)外，還可以通過(guò)主張損害賠償?shù)染葷?jì)方式，來(lái)彌補(bǔ)其因房屋質(zhì)量瑕疵所遭受的財(cái)產(chǎn)損失，買受人的利益借此已得到足夠保護(hù)，從而不予支持重新計(jì)算保修期的訴求
