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2020-04-03 11:55:00
案例基本情況：
2010年，A地產(chǎn)公司與蘇某簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，約定由A地產(chǎn)公司拆除蘇某的房屋，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償。2015年底，安置房建成后，蘇某選定調(diào)換的安置房并簽訂《選房結(jié)果單》。《選房結(jié)果單》中就蘇某選定的回遷安置房號(hào)、建筑面積作了約定，且約定蘇某應(yīng)持本單在十五日內(nèi)與A地產(chǎn)公司簽訂《房屋拆遷安置補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議》。蘇某簽訂《選房結(jié)果單》后并未依約與A地產(chǎn)公司簽訂《房屋拆遷安置補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議》，也并未如期支付安置房擴(kuò)購(gòu)面積的房款、補(bǔ)差價(jià)款及公共維修資金。2016年1月，該房屋竣工驗(yàn)收可交付業(yè)主使用時(shí)，蘇某仍然拒不簽訂《房屋拆遷安置補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議》、拒不支付應(yīng)交款項(xiàng)，不按程序辦理交房手續(xù)，而是采取擅自撬鎖進(jìn)入所選定房屋，進(jìn)行裝修、入住。
2018年9月，A地產(chǎn)公司訴至法院，要求蘇某支付房屋擴(kuò)購(gòu)款和補(bǔ)差價(jià)款，且支付逾期付款違約金。
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：
在安置戶(hù)不與建設(shè)單位就其選中的房子簽訂《安置補(bǔ)充協(xié)議》，也不辦理交房手續(xù)，直接鎖入內(nèi)裝修居住的情況下，是否應(yīng)視為合同成立？該行為是侵權(quán)還是違約？
一審法院認(rèn)為：
在沒(méi)有簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》的情況下，原被告的民事法律關(guān)系尚未形成，本案應(yīng)屬行政訴訟受案范疇。對(duì)于被告撬鎖裝修入住的行為，系侵權(quán)行為，原告可另行提起民事侵權(quán)訴訟。其次，雖《選房結(jié)果單》列明了被告欲置換的產(chǎn)權(quán)范圍，但該單同時(shí)載明“本單僅作為簽訂協(xié)議的依據(jù)”，由于原被告未簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，原告請(qǐng)求支付的款項(xiàng)沒(méi)有依據(jù)，債權(quán)債務(wù)關(guān)系尚未形成，因此無(wú)法確認(rèn)被告最終置換取得的產(chǎn)權(quán)范圍，故原告請(qǐng)求支付的款項(xiàng)沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。
律師認(rèn)為：
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問(wèn)題的批復(fù)》 （1996年7月24日生效，2019年7月20日廢止）第二條：“拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償、安置等問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決，僅就房屋補(bǔ)償、安置等問(wèn)題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。”的規(guī)定，因原被告已簽訂《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，僅是被告未能履行協(xié)議約定應(yīng)付的價(jià)款構(gòu)成違約而產(chǎn)生的糾紛，非侵權(quán)，更非行政訴訟受案范疇，此案屬于民事訴訟受案范圍。
一審判決對(duì)于蘇某已經(jīng)實(shí)際占有和管理使用置換選定的房屋事實(shí)沒(méi)有認(rèn)定是錯(cuò)誤的，屬于認(rèn)定事實(shí)不清。蘇某在簽訂《選房結(jié)果單》后，就根據(jù)其內(nèi)容對(duì)選定的房屋行使占有使用和管理的權(quán)利，且向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)。此外雙方《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》也對(duì)安置用房面積、地點(diǎn)、期限等作了明確的約定，并于2016年2月入住至今。
一審判決對(duì)于A地產(chǎn)公司與蘇某未簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》完成產(chǎn)權(quán)置換，從而無(wú)法確認(rèn)蘇某最終置換取得的產(chǎn)權(quán)范圍是錯(cuò)誤的，屬于適用法律錯(cuò)誤。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十六條：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。”、第三十七條：“采用合同書(shū)形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。”的規(guī)定，雖蘇某未履行簽訂《房屋拆遷安置補(bǔ)充協(xié)議》的義務(wù)，但在A地產(chǎn)公司在涉案房屋已竣工驗(yàn)收可交付業(yè)主后向蘇某發(fā)出交房通知，而蘇某入住且裝修的行為已表示其已經(jīng)接受了合同內(nèi)容，合同關(guān)系是成立的，且自蘇某占有該房之日起尚余房款沒(méi)有交付構(gòu)成違約，就應(yīng)支付逾期付款違約金。
因不服一審判決，A地產(chǎn)公司向二審法院提起上訴。
二審法院認(rèn)為：
《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》和《選房結(jié)果單》是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)依約全面、誠(chéng)實(shí)履行自己的義務(wù)。根據(jù)《選房結(jié)果單》上的內(nèi)容，蘇某應(yīng)持本單與A地產(chǎn)公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，但蘇某并未履行該義務(wù)。經(jīng)查明，蘇某已實(shí)際占有其選定的置換房屋并裝修入住，應(yīng)視為雙方已實(shí)際履行《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》和《選房結(jié)果單》。即A地產(chǎn)公司與蘇某已實(shí)際履行《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》及《選房結(jié)果單》，因此蘇某未支付擴(kuò)購(gòu)款、補(bǔ)差價(jià)款、公共維修資金的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)自其入住置換房屋之日起至實(shí)際付清款項(xiàng)之日止的逾期付款違約金。
最終判決撤銷(xiāo)一審判決，蘇某應(yīng)支付A地產(chǎn)公司房屋擴(kuò)購(gòu)款、補(bǔ)差價(jià)款、公共維修資金及逾期付款違約金。
律師總結(jié)：
當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立的合同，在未采用書(shū)面形式之前，應(yīng)當(dāng)推定合同不成立。但是，形式不是主要的，重要的在于當(dāng)事人之間是否真正存在一個(gè)合同。如果合同已經(jīng)得到履行，即使沒(méi)有以規(guī)定或者約定的書(shū)面形式訂立，合同也應(yīng)當(dāng)是成立的。同理，雙方當(dāng)事人的簽字蓋章也只是形式問(wèn)題，實(shí)質(zhì)上應(yīng)當(dāng)追求當(dāng)事人的真實(shí)意思。如果一個(gè)以合同書(shū)形式訂立的合同已經(jīng)履行，而僅僅是沒(méi)有簽字蓋章，就認(rèn)定合同不成立，則違背了當(dāng)事人的真實(shí)意思。當(dāng)事人既然已經(jīng)履行。合同當(dāng)然成立，除非當(dāng)事人的協(xié)議違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
本案中，被告蘇某未簽訂《房屋拆遷安置補(bǔ)充協(xié)議》卻擅自入住安置房的行為，并非侵權(quán)，原因在于雙方合同關(guān)系已成立，安置房屋系被告所有。此外，若僅僅因?yàn)楸桓嫖绰男泻炗啞堆a(bǔ)充協(xié)議》的義務(wù)導(dǎo)致合同不成立，使被告所應(yīng)支付原告的款項(xiàng)不予支持，于情于理于法均不妥當(dāng)。若被告故意損害原告合法權(quán)益的違法行為沒(méi)有被給予制裁和懲戒反而得益，將會(huì)成為一種導(dǎo)向，引發(fā)更多的被拆遷人違法亂紀(jì)，最終導(dǎo)致拆遷安置問(wèn)題難以進(jìn)行。
本案二審法院的判決對(duì)于今后的房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛的審理與解決具有指導(dǎo)性的意義，針對(duì)被拆遷人不履行簽訂補(bǔ)充協(xié)議而占有和使用管理安置房屋的行為是侵權(quán)還是違約法院已有定論，該案以被拆遷人不履行房屋拆遷安置合同糾紛確認(rèn)被拆遷人違約，并判決被拆遷人履行合同義務(wù)。