互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)一旦形成規(guī)模，必然需要招聘更多優(yōu)秀人才，進而需要更大的辦公區(qū)域，“所謂互聯(lián)網(wǎng)巨頭者，正在于大樓之高也”，比如騰訊的騰訊大廈，阿里巴巴的阿里巴巴大廈等。然后司法實踐中，經(jīng)常看到互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在購買大樓后，因前期裝修、員工搬遷等事宜，一年半載都未能實際入住辦公大樓，在該情形下，物業(yè)費如何結(jié)算？
一、法律規(guī)定
《民法典》第273條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。”
《民法典》第278條規(guī)定：“下列事項由業(yè)主共同決定：……（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人……業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”
《民法典》第944條規(guī)定：“業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。”
從上述規(guī)定可以看出，物業(yè)公司是經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意選聘的，物業(yè)公司主要對服務(wù)范圍內(nèi)共有部分提供服務(wù)，互聯(lián)網(wǎng)公司不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，互聯(lián)網(wǎng)公司以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。
二、司法實踐
原告張健與被告葫蘆島市創(chuàng)元物業(yè)有限公司物業(yè)糾紛一案民事判決書（遼寧省葫蘆島市連山區(qū)人民法院(2017)遼1402民初638號）
【案號】(2017)遼1402民初638號
【案由】物業(yè)糾紛
【判決日期】2017-05-22
【審判規(guī)則】
原告主張：2015年10月13日，我與葫蘆島創(chuàng)元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同一份，我購買其開發(fā)的金璟家園A-24號樓1單元1501室房屋一處，面積132.28平方米。2016年1月3日，我取房屋鑰匙時，開發(fā)商和被告以收取取暖費、物業(yè)費作為交付鑰匙的前提條件。我于2016年3月24日取得鑰匙，確交納了2016年1月3日至2017年1月2日的全部物業(yè)費。故起訴，要求被告退回我未取得鑰匙期間2016年1月3日至3月24日的物業(yè)費433.80元。
法院認為：原告購買的房屋所在小區(qū)居住面積較大，該小區(qū)設(shè)立了物業(yè)服務(wù)公司。原告在購買房屋時，對于房屋交接事項進行了明確約定，事后在交付房屋時，葫蘆島創(chuàng)元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告發(fā)出了準住通知單，此能夠證明原告取得房屋的時間應為2016年1月3日，原告雖因?qū)Ρ桓媸杖崃M、物業(yè)費的問題發(fā)生爭執(zhí)未取得房屋鑰匙（2016年4月23日前），未享有物業(yè)服務(wù)，但不能否定被告此期間已經(jīng)提供該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。故原告的訴訟請求，本院不予支持。
2、再審申請人張健與被申請人葫蘆島市創(chuàng)元物業(yè)有限公司物業(yè)糾紛一案申請再審民事裁定書（遼寧省葫蘆島市中級人民法院(2018)遼14民申137號）
【案號】(2018)遼14民申137號
【案由】物業(yè)糾紛
【判決日期】2018-07-30
【審判規(guī)則】
法院審查認為：物業(yè)公司是對整個小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)的，再審申請人是因自己的原因未入住，但不能否定被申請人此期間已經(jīng)對該小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)。故再審申請人的該訴訟請求原審判決不予支持并無不妥之處。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，再審申請人的再審請求，因缺乏證據(jù)證明，本院無法支持。
3、南通物資大廈業(yè)主委員會與仇國祥、胡建軍等物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審民事判決書（江蘇省南通市中級人民法院 (2016)蘇06民終1222號）
【案號】(2016)蘇06民終1222號
【案由】物業(yè)服務(wù)合同糾紛
【判決日期】2016-06-06
【審判規(guī)則】
法院判決認為：物資大廈業(yè)主大會關(guān)于電梯費用分攤辦法的決議，已經(jīng)過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，依法有效成立并對包括仇國祥、胡建軍、盧敏、施春麗在內(nèi)的業(yè)主產(chǎn)生法律約束力。××裙樓與××樓在建筑結(jié)構(gòu)上系相互連接的整體，電梯更新亦方便了西裙樓業(yè)主的上下通行，其理應交納相應費用。因此次所交納的費用系電梯更新費用，系針對未來使用的電梯的收費，故仇國祥、胡建軍、盧敏、施春麗關(guān)于房屋以前空置的抗辯理由不能成立，本院亦不予支持。
從上述案例看出，物業(yè)公司是對整個服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主提供服務(wù)的，如互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)是因自己的原因未入住辦公大樓，不能否定物業(yè)公司此期間已經(jīng)對該服務(wù)區(qū)域提供了物業(yè)服務(wù)，拒不繳交或者少交物業(yè)費。
三、建議
針對互聯(lián)網(wǎng)公司未實際入住，要求少交物業(yè)費的請求，實際上全國各地有出臺不同的規(guī)定，例如：
無錫：對未入住或未使用連續(xù)超過一個月以上的物業(yè)、車位，業(yè)主應事先向物業(yè)公司申請，并經(jīng)確認后按規(guī)定的70%交物業(yè)費等管理費。
青島：業(yè)主大會成立前，房屋交付后空置一年以上的，其空置期間的物業(yè)費按實際運行費用適當減免，雙方協(xié)商確定。合同另有約定的，從其約定。業(yè)主大會成立后，房屋空置期間的物業(yè)費減免由業(yè)主大會與物業(yè)協(xié)商確定。
重慶：業(yè)主或使用人的空置房，經(jīng)物管企業(yè)與使用人雙方認定水、電、氣表起止數(shù)均未走動的，業(yè)主或使用人應交納50%的物業(yè)費。
鑒于上述規(guī)定，筆者認為，如果互聯(lián)網(wǎng)公司未入住辦公樓，想少交物業(yè)費，可檢索當?shù)厥欠裼邢嚓P(guān)的法律規(guī)定，以當?shù)卣雠_的規(guī)范性文件為依據(jù)，私下與物業(yè)管理公司協(xié)商的方式進行處理，爭取少交，甚至減免物業(yè)費的繳納。
