按：眾所周知，小區(qū)的公攤面積屬于所有業(yè)主共有。但實(shí)踐中，許多開發(fā)商或物業(yè)管理者將小區(qū)的公攤面積進(jìn)行出租營(yíng)利，那么其是否有權(quán)將公攤位置進(jìn)行出租，該租金收益應(yīng)當(dāng)歸誰所有？作為承租人一方又是能否以開發(fā)商或物業(yè)管理者并非所有權(quán)人為由拒絕支付租金？
一、案情概要
2011年，某公司與鄭某簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》一份，約定某公司將其名下一間沿街商鋪出租給鄭某經(jīng)營(yíng)使用。合同簽訂當(dāng)日，鄭某向該公司支付了保證金7800元并預(yù)付租金1950元、物業(yè)管理費(fèi)180元。2012年某公司將上述商鋪交付鄭某使用。后因鄭某逾期支付租金，某公司向法院起訴解除《商鋪?zhàn)赓U合同》，并要求鄭某支付拖欠的租金及逾期付款違約金。鄭某反訴稱，訴爭(zhēng)商鋪的占地位置原規(guī)劃為扶手電梯下的開放性空地而非作商鋪之用，該商鋪未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)，亦未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)，未取得房屋所有權(quán)登記，因此訴爭(zhēng)房屋為違法建筑，《商鋪?zhàn)赓U合同》應(yīng)屬無效。庭審前，某公司變更訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》無效，鄭某應(yīng)向某公司支付商鋪的占有使用費(fèi)。鄭某抗辯稱，該商鋪位于公攤位置，已由某公司依法向業(yè)主收取了公攤費(fèi)用，如再要求其支付占有使用費(fèi)，則某公司屬于重復(fù)收費(fèi)，違反民事公平、誠(chéng)信原則，因此鄭某無需向某公司支付房屋占有使用費(fèi)。
法院觀點(diǎn)：
一審法院認(rèn)為：某公司出租未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與鄭某簽訂本案《商鋪?zhàn)赓U合同》，因此該合同依法應(yīng)認(rèn)定為無效。但訴爭(zhēng)商鋪的占地位置原規(guī)劃為步行街的公共部分，某公司作為建設(shè)單位，擅自將該公共部分改造為商鋪進(jìn)行出租，改變了其原有用途，使其被承租人鄭某占用作經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，違反了法律的禁止性規(guī)定。因此某公司主張鄭某向其支付使用訴爭(zhēng)商鋪期間的占有使用費(fèi)，不受法律保護(hù)，法院不予支持。
某公司不服一審判決結(jié)果，向泉州市中級(jí)人民法院提起上訴。
二審法院認(rèn)為：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”，本案上訴人某公司與被上訴人鄭某簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》無效。但鄭某是否應(yīng)當(dāng)支付訴爭(zhēng)商鋪的占有使用費(fèi)，泉州市中級(jí)人民法院認(rèn)為，根據(jù)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條第一款規(guī)定：“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持”因此，鄭某應(yīng)當(dāng)向某公司支付訴爭(zhēng)商鋪的占有使用費(fèi)。
二審判決后，鄭某不服該判決，向福建省高級(jí)人民法院提起再審申請(qǐng)。
再審法院認(rèn)為：二審法院基于鄭某與某公司之間簽訂的一份無效合同作出判決，是在認(rèn)定鄭某占有使用了訟爭(zhēng)商鋪的事實(shí)基礎(chǔ)上判其支付合理的占有使用費(fèi)。如果合法建筑的承租戶租賃的公攤部分中確實(shí)包含了本案訟爭(zhēng)的非法建筑商鋪部分，因合法建筑的業(yè)主支付了該部分的公攤費(fèi)用但并沒有得到該部分物權(quán)的效用，其合法權(quán)益受到侵害，請(qǐng)求賠償權(quán)利應(yīng)歸屬于其他合法建筑物的承租業(yè)主，但并不屬于本案鄭某享有，不必然導(dǎo)致鄭某能免除支付非法建筑的占有使用費(fèi)。綜上，鄭某申請(qǐng)?jiān)賹彽睦碛刹荒艹闪ⅰ?br />
二、典型意義
1、房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，應(yīng)予以支持。
根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同無效后因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。因此，依照上述原則，房屋租賃合同被宣告無效后，承租人應(yīng)當(dāng)返還根據(jù)無效合同取得的財(cái)產(chǎn)，這種財(cái)產(chǎn)的范圍既應(yīng)當(dāng)包括有形的財(cái)產(chǎn)即房屋，也應(yīng)當(dāng)包括承租人實(shí)際占有房屋期間在事實(shí)上所獲得的利益。由于承租人基于占有使用房屋所獲得利益并非有形財(cái)產(chǎn)，無法現(xiàn)實(shí)返還，而只能以折價(jià)方式進(jìn)行補(bǔ)償。支付房屋使用費(fèi)正是這種折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞降捏w現(xiàn)。本案中，出租人就違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)的房屋與承租人訂立的租賃合同，其雖然違反了法律的禁止性規(guī)定，但該行為所產(chǎn)生的后果僅僅只是導(dǎo)致租賃合同無效，并不能直接因此免除承租人繼續(xù)支付房屋占有使用費(fèi)的義務(wù)。
2、開發(fā)商或物業(yè)管理者是否有權(quán)將公攤面積進(jìn)行出租營(yíng)利，且承租人能否以開發(fā)商或物業(yè)管理者并非所有權(quán)人為由拒絕支付租金？
首先，我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有，因此占用公攤面積所產(chǎn)生的收益也應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有；另外《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條也規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。”由此可見，即便是小區(qū)的物業(yè)管理公司，也應(yīng)當(dāng)在經(jīng)業(yè)主授權(quán)的情況下才可對(duì)小區(qū)公用部分進(jìn)行使用收益。因此，如果產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，那么業(yè)主委員會(huì)可根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，在物業(yè)管理委托合同中與物業(yè)管理公司達(dá)成協(xié)議，由管理公司按協(xié)議經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收入納入小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)帳目，補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)。因此，本案例中某公司作為該小區(qū)的開發(fā)商，其既非該小區(qū)的物業(yè)管理者，對(duì)該小區(qū)沒有管理的權(quán)限；也非該公攤面積的所有權(quán)人，對(duì)該公攤部分沒有使用收益的權(quán)利，那么其將該公攤面積進(jìn)行出租的行為顯然系無權(quán)處分的行為，其因此獲得的租金收益顯屬不當(dāng)?shù)美響?yīng)歸業(yè)主所有。
其次，在無權(quán)處分情形下且該租賃合同既已被宣告無效，作為無權(quán)處分相對(duì)人的鄭某是否可以主張某公司并非原權(quán)利人，無權(quán)主張?jiān)摲课菡加惺褂觅M(fèi)？顯然不能。本案中的房屋租賃合同實(shí)際上也是一份無權(quán)處分合同，我國(guó)立法本意上的無權(quán)處分合同實(shí)際上是一種負(fù)擔(dān)行為與處分行為的統(tǒng)一，其牽涉了債權(quán)合同與物權(quán)行為兩種法律關(guān)系。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”這意味著，無權(quán)處分影響的只是債權(quán)合同的履行，但與債權(quán)合同的效力無關(guān)。因此，在無權(quán)處分情形下，合同相對(duì)人之間解決爭(zhēng)議的方式也是基于合同基礎(chǔ)即雙方之間債的法律關(guān)系進(jìn)行的，與物權(quán)無關(guān)。無論本案的租賃合同是否有效，某公司無權(quán)處分行為只是侵犯了公攤面積的原權(quán)利人即小區(qū)業(yè)主的所有權(quán)，這是某公司與業(yè)主間的物權(quán)收益爭(zhēng)議問題，而鄭某作為房屋租賃合同的相對(duì)方理應(yīng)受到租賃合同的約束，即便在租賃合同被宣告無效后，仍應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定向出租人即某公司支付房屋占有使用費(fèi)。
三、案例來源：（2016）閩民申2118號(hào)
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