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2018-05-24 09:55:00
一、案情概要
2011年7月2日，某置業(yè)公司與葉某簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定葉某向某置業(yè)公司購(gòu)買位于上海市的房屋，并以按揭貸款的方式支付購(gòu)房款。2011年8月16日，訴爭(zhēng)房屋的預(yù)購(gòu)房屋權(quán)利人預(yù)告登記為葉某。2011年8月30日，某置業(yè)公司、葉某與案外人上海某銀行簽訂《個(gè)人住房借款擔(dān)保合同》，葉某向銀行借款用于購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，某置業(yè)公司對(duì)此承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
2013年6月8日，上海某銀行以葉某未按約定償還貸款為由將葉某及某置業(yè)公司訴至上海市徐匯區(qū)人民法院。該案審理過(guò)程中，上海市徐匯區(qū)人民法院于2013年8月22日預(yù)查封了訴爭(zhēng)房屋，查封期限為二年。2013年9月16日，某置業(yè)公司與葉某簽訂《退房協(xié)議》，約定雙方解除商品房預(yù)售合同，某置業(yè)公司向上海某銀行退還貸款，從葉某交付的購(gòu)房款扣除葉某應(yīng)承擔(dān)的借款利息及違約金等相關(guān)費(fèi)用后,將購(gòu)房款余款退還給葉某，雙方共同辦理撤銷訴爭(zhēng)房屋的預(yù)告登記。后上海某銀行撤回起訴。該案審理過(guò)程中，葉某因與平安銀行金融借款合同糾紛一案，被平安銀行訴至福州市中級(jí)人民法院，訴爭(zhēng)房屋被平安銀行申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，于2013年10月10日輪候查封（預(yù)查封）。
2014年，因訴爭(zhēng)房屋被司法查封無(wú)法撤銷預(yù)告登記，某置業(yè)公司訴至上海市楊浦區(qū)人民法院，請(qǐng)求確認(rèn)《商品房預(yù)售合同》解除、葉某協(xié)助辦理撤銷預(yù)告登記的手續(xù)。上海市楊浦區(qū)人民法院于2014年4月25日作出判決：某置業(yè)公司與葉某就訴爭(zhēng)房屋簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》于2013年9月16日（《退房協(xié)議》簽訂之日）解除，葉某協(xié)助某置業(yè)公司辦理撤銷預(yù)告登記手續(xù)。
2014年4月，上海某銀行注銷設(shè)立在訴爭(zhēng)房屋上的抵押權(quán)，上海市徐匯區(qū)人民法院解除就此前案件在訴爭(zhēng)房屋上所設(shè)查封。平安銀行訴葉某等金融借款合同糾紛一案因已進(jìn)行執(zhí)行程序，訴訟保全轉(zhuǎn)為執(zhí)行查封。某置業(yè)公司向福州市中級(jí)人民法院提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求解除對(duì)訴爭(zhēng)房屋的查封措施。福州市中級(jí)人民法院于2015年6月12日作出執(zhí)行裁定，裁定駁回某置業(yè)公司的異議。某置業(yè)公司不服，遂提起本案執(zhí)行異議之訴。
法院觀點(diǎn)：
1、福州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：
預(yù)告登記是為保障將來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)而將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條有關(guān)規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效。也就是說(shuō)，在預(yù)告登記后，商品房預(yù)售合同當(dāng)事人依然可以通過(guò)協(xié)商或訴訟的方式解除合同，消滅商品房預(yù)售合同之債。
預(yù)查封，是指人民法院對(duì)尚未進(jìn)行權(quán)屬登記但又履行了一定批準(zhǔn)或備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的一種預(yù)先的限制性措施；只有在登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記產(chǎn)權(quán)后，才轉(zhuǎn)為正式的查封。福州市中級(jí)人民法院在平安銀行訴葉某等金融借款合同糾紛一案中對(duì)訴爭(zhēng)房屋的查封屬于預(yù)查封，該查封并不能限制商品房預(yù)售合同在不能履行時(shí)，基于正當(dāng)合理的理由予以解除。
葉某與上海某銀行、某置業(yè)公司借款合同糾紛一案中，由于要承擔(dān)償還貸款的連帶保證責(zé)任，某置業(yè)公司與葉某協(xié)商解除合同，該合同解除權(quán)是當(dāng)事人在商品房預(yù)售合同簽訂時(shí)就可預(yù)見(jiàn)到的。作為出賣人的某置業(yè)公司在承擔(dān)貸款的連帶保證責(zé)任后，獲得購(gòu)房款的合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，為此與買受人葉某協(xié)商解除合同，符合法律規(guī)定。2013年9月16日某置業(yè)公司與葉某簽訂《退房協(xié)議》、2013年9月30日某置業(yè)公司向葉某退還購(gòu)房款余款時(shí)，福州市中級(jí)人民法院尚未對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行輪候查封，對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行司法查封的僅上海市徐匯區(qū)人民法院，某置業(yè)公司和葉某不存在惡意串通損害其他債權(quán)人利益的情形。某置業(yè)公司向上海某銀行實(shí)際退還了全部購(gòu)房貸款本金。上海市楊浦區(qū)人民法院作出的生效判決亦確認(rèn)，某置業(yè)公司與葉某簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》于2013年9月16日解除，葉某應(yīng)協(xié)助某置業(yè)公司辦理撤銷訴爭(zhēng)房屋上的預(yù)告登記手續(xù)。
因此，某置業(yè)公司與葉某解除商品房預(yù)售合同具有合法正當(dāng)理由，不存在惡意串通損害他人利益的情形，法院的預(yù)查封措施不能否定生效法院判決的效力。在解除商品房預(yù)售合同的法院判決生效后，福州市中級(jí)人民法院的預(yù)查封即失去對(duì)象，應(yīng)停止對(duì)訴爭(zhēng)房屋的執(zhí)行。福州市中級(jí)人民法院據(jù)此判決：不得執(zhí)行訴爭(zhēng)上海市房屋。
2、福建省高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條第二款規(guī)定“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的存在是預(yù)告登記的前提，債權(quán)一旦消滅，預(yù)告登記也就失去其存在的基礎(chǔ)，由于預(yù)告登記并不產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)的后果，因此不以登記作為生效要件，故預(yù)告登記自債權(quán)消滅之日起即已失效。
本案中葉某對(duì)訴爭(zhēng)房屋申請(qǐng)預(yù)告登記系基于其與某置業(yè)公司間訂立的《上海市商品房預(yù)售合同》，雙方解除《上海市商品房預(yù)售合同》后，葉某預(yù)告登記所保護(hù)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)消失，訴爭(zhēng)房屋的預(yù)告登記失效，訴爭(zhēng)房屋已非葉某將來(lái)可能獲得的財(cái)產(chǎn)，福州市中級(jí)人民法院將訴爭(zhēng)房屋作為葉某的財(cái)產(chǎn)所進(jìn)行的輪候查封（預(yù)查封）措施已失去事實(shí)依據(jù)，故應(yīng)停止對(duì)訴爭(zhēng)房屋的執(zhí)行，一審判決對(duì)此認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)。福建省高級(jí)人民法院據(jù)此判決：駁回上訴，維持原判。
二、典型意義
1、商品房被預(yù)查封后，開(kāi)發(fā)商可否行使約定解除權(quán)？
預(yù)查封的對(duì)象是被執(zhí)行人（買受人）基于一份有效的《商品房買賣合同》所享有物權(quán)期待權(quán)的商品房，并不是被執(zhí)行人（買受人）已經(jīng)享有物權(quán)的商品房，預(yù)查封是人民法院對(duì)上述商品房進(jìn)行的一種預(yù)先限制性登記，目的在于限制他人再行處分該商品房的權(quán)利，只有在商品房的產(chǎn)權(quán)設(shè)立后，預(yù)查封才轉(zhuǎn)為正式的查封，達(dá)到限制物權(quán)變動(dòng)的效果。被執(zhí)行人（買受人）對(duì)預(yù)查封的對(duì)象僅享有物權(quán)期待權(quán)而非物權(quán)，在期待權(quán)向物權(quán)轉(zhuǎn)化的過(guò)程中，不能完全排除被執(zhí)行人（買受人）最終無(wú)法取得物權(quán)的可能。正是因?yàn)楸粓?zhí)行人（買受人）尚未取得商品房的物權(quán)、辦理商品房抵押登記，開(kāi)發(fā)商才存在階段性保證責(zé)任，此時(shí)，在商品房被預(yù)查封的情況下，是否允許當(dāng)事人解除合同，不僅要考慮他案申請(qǐng)執(zhí)行人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的法定權(quán)利，也應(yīng)要考慮開(kāi)發(fā)商的利益保護(hù)。《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第二十二條以及《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條，也僅限制了被執(zhí)行人（買受人）、第三人在預(yù)查封標(biāo)的上以規(guī)避執(zhí)行為目的而再次設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)、改變權(quán)屬等妨礙執(zhí)行的行為，并未禁止第三人基于正當(dāng)理由消滅被執(zhí)行人（買受人）享有期待權(quán)所依據(jù)的基礎(chǔ)關(guān)系的權(quán)利。被執(zhí)行人（買受人）違約導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商解約條件成就，開(kāi)發(fā)商依據(jù)《商品房買賣合同》的約定要求解除合同，系開(kāi)發(fā)商行使民事權(quán)利，維護(hù)自身權(quán)益的合法行為，并非意圖轉(zhuǎn)移預(yù)查封財(cái)產(chǎn)或?yàn)榉ㄔ禾幹迷撠?cái)產(chǎn)設(shè)置障礙，惡意損害他案申請(qǐng)執(zhí)行人的利益。因此，開(kāi)發(fā)商基于合法正當(dāng)理由解除《商品房買賣合同》，且不存在與被執(zhí)行人（買受人）惡意串通損害他人利益的情形，應(yīng)當(dāng)?shù)玫饺嗣穹ㄔ旱闹С帧?/p>
2、《商品房買賣合同》解除后，開(kāi)發(fā)商能否向執(zhí)行法院要求解除預(yù)查封？
執(zhí)行法院為商品房設(shè)定的預(yù)查封，建立在因被執(zhí)行人（買受人）享有對(duì)商品房的物權(quán)期待權(quán)而辦理的預(yù)告登記之上，一旦《商品房買賣合同》解除，被執(zhí)行人（買受人）享有的物權(quán)期待權(quán)隨之消滅，預(yù)告登記也就失去其存在的基礎(chǔ)，該預(yù)告登記自《商品房買賣合同》解除之日起即已失效。《商品房買賣合同》解除后，商品房已非被執(zhí)行人（買受人）將來(lái)可能獲得的財(cái)產(chǎn)，不再屬于被執(zhí)行人（買受人）的可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行法院的預(yù)查封強(qiáng)制措施就此失去事實(shí)依據(jù)，應(yīng)當(dāng)停止對(duì)該商品房的執(zhí)行，并解除對(duì)該商品房的預(yù)查封。
三、案例延伸
被執(zhí)行人名下僅辦理預(yù)告登記的商品房，法院采取預(yù)查封措施后不能直接拍賣。
預(yù)查封的對(duì)象是被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的商品房，并不是被執(zhí)行人已經(jīng)享有物權(quán)的商品房，在物權(quán)未實(shí)現(xiàn)之前，即便《商品房買賣合同》未解除，該商品房尚不屬于被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)。并且《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第十六條規(guī)定“土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開(kāi)始計(jì)算”，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第四百八十六條規(guī)定“對(duì)被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，人民法院非經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)不得處分”，根據(jù)上述條款的精神，只有商品房登記至被執(zhí)行人名下之后，才能正式查封，經(jīng)正式查封的商品房，執(zhí)行法院才能予以處分。因此，在預(yù)查封還沒(méi)有轉(zhuǎn)為查封的前提下，人民法院不可對(duì)預(yù)查封的商品房直接拍賣。
四、相關(guān)法律規(guī)定
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》
第十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
第二十條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》若干問(wèn)題的解釋(一)》
第五條 買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無(wú)效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的“債權(quán)消滅”。
《最高人民法院、國(guó)土資源部（已撤銷）、建設(shè)部（已撤銷）關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》
十五、下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：
（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；
（二）被執(zhí)行人購(gòu)買的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；
（三）被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。
十六、國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預(yù)查封登記。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開(kāi)始計(jì)算。
二十二、國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門對(duì)被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》
第四百八十六條 對(duì)被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，人民法院非經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)不得處分。對(duì)銀行存款等各類可以直接扣劃的財(cái)產(chǎn)，人民法院的扣劃裁定同時(shí)具有凍結(jié)的法律效力。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》
第二十六條 被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。
第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒(méi)有公示的，其效力不得對(duì)抗善意第三人。
五、案例來(lái)源
（2017）閩民終548號(hào)