隨著車位的使用和投資價值的日益升高，由此而產(chǎn)生的糾紛也不斷增加。糾紛通常在開發(fā)商與業(yè)主之間因車位的權(quán)屬和收益權(quán)利而發(fā)生，最近引發(fā)社會關(guān)注的南京星漢城市花園業(yè)主委員會與被告江蘇星漢置業(yè)有限公司車庫糾紛一案（下稱“南京案”）就是其中典型。
為了避免和解決類似糾紛，就必須理清下述小區(qū)內(nèi)不同類別車位的占有（權(quán)屬）、使用及收益權(quán)利問題：
1.人防車庫的產(chǎn)權(quán)問題
由于《物權(quán)法》缺失對于人防車庫權(quán)屬問題的規(guī)定，人防車庫權(quán)屬問題并未有專門的立法。因此，對于其權(quán)屬問題有頗多爭議。鑒于人防車庫具有國防設(shè)施及市政公用設(shè)施的雙重屬性，其應(yīng)當(dāng)屬于《憲法》及相關(guān)法律規(guī)定的國有資產(chǎn)范疇。
根據(jù)對人防車庫權(quán)屬的分析，理論上開發(fā)商或業(yè)主無法就人防車庫辦理權(quán)屬證明。在實(shí)際中，業(yè)主在購買車位時應(yīng)當(dāng)首先明確車庫的性質(zhì)，如若屬于人防車庫，則應(yīng)當(dāng)注意當(dāng)?shù)氐胤椒ㄒ?guī)或文件對于辦理人防車庫相關(guān)權(quán)屬證明的規(guī)定。
《物權(quán)法》第五十二條 國防資產(chǎn)屬于國家所有。
《人民防空法》第二條 人民防空是國防的組成部分。國家根據(jù)國防需要，動員和組織群眾采取防護(hù)措施，防范和減輕空襲危害。
雖然人防車庫無法辦理相關(guān)的權(quán)屬證明，但這并不意味著人防車庫的使用及收益權(quán)利也無法進(jìn)入市場流通。
相關(guān)法條：《中華人民共和國防空法》第五條 國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。
國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。
根據(jù)該法條的規(guī)定，若人防車庫屬于開發(fā)商出資建設(shè)的話，在非戰(zhàn)時狀態(tài)下，開發(fā)商對于人防車庫具有使用及收益的權(quán)利。結(jié)合實(shí)際，由于該法條并未就人防車庫投資者（開發(fā)商）所能夠行使的”使用及收益權(quán)利”的具體內(nèi)容作出明確規(guī)定，故根據(jù)實(shí)際需要，部分地方相繼出臺了符合地方實(shí)際情況的相關(guān)法規(guī)進(jìn)行完善。以廈門市為例，同一般商品房一樣，開發(fā)商需取得商品房預(yù)售或銷售許可證后方可出售人防車位（使用權(quán)）。人防車庫在竣工驗(yàn)收備案后，當(dāng)事人可申請辦理土地房屋權(quán)屬登記。業(yè)主在購買人防車位時的行政程序與一般商品房一致。
相關(guān)法條：《廈門市商品房人防范圍內(nèi)地下車位銷售和辦理權(quán)屬登記的實(shí)施意見》第一條 建設(shè)單位可憑地下人防車位建設(shè)成本未攤?cè)肷唐贩夸N售價承諾書、規(guī)劃部門和人防部門核準(zhǔn)的地下室平面布置圖（由人防部門標(biāo)示出人防專有部位和“平戰(zhàn)兩用”范圍）、人防部門核定的可出售位置范圍圖等，向土地房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)申請辦理商品房預(yù)售或銷售手續(xù)。
此外，在購買人防車位時需特別注意的是:人防車位不應(yīng)納入公攤面積，已納入公攤面積的，其使用權(quán)、收益權(quán)屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)出售。
《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條 公用建筑面積計(jì)算原則
凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。
整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并拓除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。
小區(qū)規(guī)劃內(nèi)車位系開發(fā)商依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，按一定比例規(guī)劃用于滿足業(yè)主需求的車位。以廈門市為例，住宅小區(qū)配建用以提供給業(yè)主使用的車位比例有明確的規(guī)定。一般情況下，規(guī)劃內(nèi)車位多位于地下。
《物權(quán)法》第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
《廈門市建設(shè)項(xiàng)目停車設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn)》第七條 指標(biāo)表中住宅建設(shè)項(xiàng)目為地下停車庫配建標(biāo)準(zhǔn)。住宅建設(shè)項(xiàng)目配建停車泊位數(shù)不得低于配建指標(biāo)表所列下限值，外口公寓配建指標(biāo)參照保障性租賃房執(zhí)行。
《廈門市建設(shè)項(xiàng)目停車設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn)》第七條附表一
1.規(guī)劃內(nèi)車位產(chǎn)權(quán)問題
根據(jù)法律規(guī)定，規(guī)劃內(nèi)車位可由當(dāng)事人自由約定交易方式。其在性質(zhì)上、交易方式上與一般商品房相同。需要注意的是，雖然規(guī)劃內(nèi)車位產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商所有并可交易，但除非業(yè)主放棄或另有約定，開發(fā)商出售、出租規(guī)劃內(nèi)車位應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定首先滿足業(yè)主需求。
業(yè)主取得規(guī)劃內(nèi)車位的產(chǎn)權(quán)后，車位即成為業(yè)主的專有部分，其使用、收益權(quán)利由權(quán)利人自由行使。
3.需要特別說明的是：在北方很多地區(qū)，規(guī)劃內(nèi)車位雖然有必要的規(guī)劃審批手續(xù)，但是房產(chǎn)管理部門不予辦理獨(dú)立的銷售許可證和產(chǎn)權(quán)證，而是通過使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行交易。對于此部分無法辦理產(chǎn)權(quán)的規(guī)劃內(nèi)車位，在其未納入公攤面積的前提下，我們認(rèn)為其使用權(quán)和收益權(quán)也應(yīng)當(dāng)是歸屬于開發(fā)商所有，南京案的判決事實(shí)上也支持了這種觀點(diǎn)。
規(guī)劃外車位指的是不屬于建設(shè)工程規(guī)劃許可證中規(guī)劃用于優(yōu)先滿足業(yè)主需求的車位。由于此類車位不能辦理相關(guān)的預(yù)售許可證，法律也未有明確的規(guī)定，因此，業(yè)主與開發(fā)商之間因車位引發(fā)的糾紛多集中在此類車位問題上。
1.規(guī)劃外車位產(chǎn)權(quán)問題
《物權(quán)法》第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條：建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。
1.規(guī)劃外車位產(chǎn)權(quán)問題
由于在業(yè)主在取得房屋所有權(quán)時同時取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。因此，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)屬于全體業(yè)主共同共有。根據(jù)法律規(guī)定，規(guī)劃外車位屬于小區(qū)全體業(yè)主共同共有，開發(fā)商無權(quán)出售，也無法辦理單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證明。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
根據(jù)上述分析，規(guī)劃外車位屬于全體業(yè)主共同共有的“公共財(cái)產(chǎn)”，那么其使用及收益也毫無疑問的屬于全體業(yè)主共同共有。但問題就出在日常管理及利益分配等問題。
《物權(quán)法》第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則
（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。
根據(jù)上述法律規(guī)定，業(yè)主大會具有代表業(yè)主行使共有部分權(quán)利處分和收益的決定權(quán)。結(jié)合實(shí)際，包括規(guī)劃外車位在內(nèi)的小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有部分通常會委托小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，并支付一定的費(fèi)用，這就是“物業(yè)費(fèi)”的由來。（相關(guān)案例詳見原文）
《物業(yè)法》第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
隨著需求的增加，在一些新開發(fā)的小區(qū)中，開發(fā)商會將樓房的首層架空并設(shè)計(jì)為車庫，在這種看似比較特殊的情況下，這些車位將如何定性？
以福建省為例，參考福建省建設(shè)廳《容積率計(jì)算規(guī)則》的計(jì)算方式，首層架空作為車庫的，其建筑面積不計(jì)入容積率。這意味著首層架空車庫不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。因此，其不能辦理單獨(dú)的土地使用權(quán)證。同其他類型的車庫相同，首層架空車庫也不應(yīng)納入公攤面積，應(yīng)當(dāng)屬于全部業(yè)主共同共有部分。
《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條
對于首層架空車庫的使用和收益權(quán)利，同上文所述的規(guī)劃外車位一致。
綜上所述，首先，除了人防車位以外，其余種類的車位無論是規(guī)劃內(nèi)還是規(guī)劃外的車位，在確定其所有權(quán)歸屬時應(yīng)當(dāng)首先確定車位面積是否計(jì)入公攤。如開發(fā)商已將車位納入公攤面積，車位建設(shè)成本已經(jīng)納入了房屋銷售成本，則即使在購房合同中約定了車位屬于開發(fā)商所有，此約定亦屬無效。其次，沒有規(guī)劃審批手續(xù)的車位原則上屬于全體業(yè)主共有，有規(guī)劃審批手續(xù)的車位原則上屬于開發(fā)商所有。最后，各個地方有不同的車位產(chǎn)權(quán)政策，有些地方還有專門的地方法規(guī)或文件對于車位產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)進(jìn)行特別規(guī)定（例如南京市就有一個《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定（試行）》，規(guī)定即使是規(guī)劃內(nèi)車位也要為業(yè)主保留15%），在具體處理時應(yīng)當(dāng)注意。
