股改企業(yè)看過來：老司機(jī)教你申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)變更登記契稅免征的正確姿勢(shì)
2016-08-29 09:20:00
你造企業(yè)整體改制（比如股改）以后，企業(yè)需要對(duì)名下的土地、房產(chǎn)申請(qǐng)辦理變更登記（更名）咩？
企業(yè)整體改制后，對(duì)于登記在原企業(yè)名下的土地房產(chǎn)、商標(biāo)、計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)、專利權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利，都應(yīng)當(dāng)盡快辦理所有權(quán)人更名事宜，向相關(guān)主管部門遞交變更申請(qǐng)。部分企業(yè)所有的房屋坐落在某些經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)（如廈門軟件園），根據(jù)所在園區(qū)管理規(guī)定，相關(guān)房屋權(quán)屬人更名，可能需要事先經(jīng)過開發(fā)區(qū)管委會(huì)等部門的審核，審批時(shí)間較長。因此，更應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)審核。
企業(yè)整體改制，包括非公司制企業(yè)（比如有限合伙企業(yè)）改制為有限責(zé)任公司或股份有限公司，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責(zé)任公司。改制過程中，原企業(yè)的主體消滅，新的企業(yè)主體（或法人）產(chǎn)生，改制后的企業(yè)承受原企業(yè)的資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)。因原企業(yè)主體事實(shí)上已經(jīng)消滅，變更后的企業(yè)承受原企業(yè)的房屋等財(cái)產(chǎn)，需要辦理變更登記。另外，從表面上看，根據(jù)我國《公司法》要求，企業(yè)的類型應(yīng)在企業(yè)名稱中有所體現(xiàn)，比如有限責(zé)任公司的名稱中應(yīng)當(dāng)標(biāo)明“有限責(zé)任公司”或者“有限公司”字樣，股份有限公司的名稱中則應(yīng)當(dāng)有“股份有限公司”字樣。因此，當(dāng)企業(yè)發(fā)生整體改制后，企業(yè)名稱會(huì)發(fā)生變化，若不及時(shí)辦理更名登記，原登記的權(quán)屬信息不能起到有效公示的作用。
企業(yè)整體改制后，辦理土地、房屋權(quán)屬人更名登記，難道不應(yīng)該免征契稅咩？咩？咩？
時(shí)間：（請(qǐng)不要在意這個(gè)細(xì)節(jié)）
地點(diǎn)：福建天衡聯(lián)合律師事務(wù)所
人物：某企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)、天衡律師
財(cái)務(wù)總監(jiān)：我們公司去年年底從有限公司變更為股份公司，最近在申請(qǐng)變更土地、房屋權(quán)屬人名稱，被地稅局告知要征契稅。這是怎么回事？ （非常緊張的）
天衡律師：公司在整體變更過程中注冊(cè)資本、股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化了嗎？
天衡律師：地稅局要求貴公司繳交契稅的文件請(qǐng)讓我們看一下。（恢復(fù)淡定臉，認(rèn)真看文件）
文件中顯示貴公司整體變更過程中有新股東對(duì)公司增資？
財(cái)務(wù)總監(jiān)：并沒有。但是公司在整體變更為股份公司以后進(jìn)行了一次增資，增加了六位股東。
天衡律師：公司是怎樣向地稅局報(bào)告公司整體變更及后續(xù)增資情況的？請(qǐng)讓我們看一下申報(bào)文件。
（經(jīng)過查閱該公司向地稅局申報(bào)的《公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變更更名房產(chǎn)過戶申請(qǐng)相關(guān)稅收減免報(bào)告》，天衡律師發(fā)現(xiàn)，該公司說明了公司整體改制前的股權(quán)結(jié)構(gòu)（注冊(cè)資本1000萬元，共計(jì)三名股東）及公司現(xiàn)在的股權(quán)結(jié)構(gòu)（注冊(cè)資本1500萬元，共計(jì)9名股東），但未說明前后股權(quán)結(jié)構(gòu)情況不同系因整體改制后發(fā)生的增資所致。因此，導(dǎo)致地稅局誤認(rèn)為，公司在整體改制過程中，由原來的三個(gè)股東增加為九個(gè)股東，原三個(gè)股東在改制后股份的公司合計(jì)持股比例為66.67%，未超過75%，不符合承受原企業(yè)土地、房產(chǎn)的免稅條件。）
天衡律師：貴公司的報(bào)告中，關(guān)于改制前后股權(quán)結(jié)構(gòu)情況的表述不夠準(zhǔn)確，讓地稅局形成了重大誤解呢！
財(cái)務(wù)總監(jiān)：還有辦法補(bǔ)救嗎？（我們還不想放棄治療！）
天衡律師：我們會(huì)盡快根據(jù)公司提供的材料寫一份情況說明，和公司人員一起去向地稅局溝通解釋，盡力爭取地稅局人員的諒解。
人物：某企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)、天衡律師
天衡律師：地稅局有回復(fù)嗎？是否同意接受我們的免稅申請(qǐng)？
財(cái)務(wù)總監(jiān)：同意了。謝謝你們起草的說明和提供的支持，幫我們省了十幾萬的稅。
（以上實(shí)例系根據(jù)天衡律師服務(wù)客戶單位過程中的事實(shí)改編，已隱去原單位真實(shí)信息，請(qǐng)勿對(duì)號(hào)入座）
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕37號(hào)）第一條規(guī)定，“企業(yè)按照《中華人民共和國公司法》有關(guān)規(guī)定整體改制，包括非公司制企業(yè)改制為有限責(zé)任公司或股份有限公司，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責(zé)任公司，原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制（變更）后的公司中所持股權(quán)（股份）比例超過75%，且改制（變更）后公司承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的，對(duì)改制（變更）后公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。”
上述規(guī)定明確了企業(yè)進(jìn)行整體改制時(shí)，改制（變更）后公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅的相關(guān)條件如下：
1、企業(yè)按照《中華人民共和國公司法》有關(guān)規(guī)定整體改制。
2、原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制（變更）后的公司中所持股權(quán)（股份）比例超過75%。
3、改制（變更）后公司承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)。
二、向稅務(wù)主管部門說明企業(yè)符合免稅條件的基本思路
1、一般準(zhǔn)備在新三板掛牌的企業(yè)根據(jù)《中華人民共和國公司法》的相關(guān)規(guī)定將公司整體變更為股份有限公司，皆是采取發(fā)起設(shè)立的方式，以原有限公司全體股東共同作為發(fā)起人，將公司整體變更為股份有限公司，公司注冊(cè)資本及實(shí)收資本不變，各股東持股比例不變，各股東以變更后的注冊(cè)資本按原有出資比例對(duì)應(yīng)折合成相應(yīng)的股份數(shù)。且在公司依法變更為股份有限公司后，公司的全部資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)均轉(zhuǎn)歸股份有限公司所有或承繼。
原有限公司整體變更股份有限公司的過程中，會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的《審計(jì)報(bào)告》、《驗(yàn)資報(bào)告》及評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的《評(píng)估報(bào)告》，均為企業(yè)依法整體改制的依據(jù)和證明。
2、公司在改制（變更）后的原股東所持股權(quán)（股份）比例通常仍然為100%，不會(huì)發(fā)生變化
在企業(yè)從有限責(zé)任公司變更為股份有限公司過程中，當(dāng)且僅當(dāng)采取募集設(shè)立的情況下，改制后公司部分股份向新的投資者進(jìn)行募集時(shí)，原企業(yè)投資主體在改制（變更）后的公司中所持股權(quán)（股份）比例才會(huì)發(fā)生變化。
原公司采取的發(fā)起設(shè)立的方式整體變更為股份有限公司，原有限公司的全體股東作為發(fā)起人，認(rèn)購了改制后的股份有限公司的100%股份，在本公司改制后持有股份的比例仍然為公司股份總數(shù)的100%。
可依據(jù)工商登記情況及公司章程，向稅務(wù)主管部門說明公司整體變更為股份有限公司前后的股東及其持股情況，以證明公司在改制前后的原股東所持股權(quán)（股份）比例未發(fā)生變化，均為100%。
3、公司改制（變更）后股份有限公司承繼原有限責(zé)任公司的權(quán)利、義務(wù)
有限公司都會(huì)在決定改制的股東會(huì)決議中明確，在公司依法變更為股份有限公司后，公司的全部資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)均轉(zhuǎn)歸股份有限公司所有或承繼。
綜合以上三點(diǎn)，即可向稅務(wù)主管部門說明：公司在從有限責(zé)任公司整體變更為股份有限公司時(shí)，符合《中華人民共和國公司法》有關(guān)規(guī)定，原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制（變更）后的公司中所持股權(quán)（股份）比例仍然為100%，改制（變更）后的股份有限公司承繼原有限責(zé)任公司的權(quán)利、義務(wù)。進(jìn)而，股份有限公司將原公司名下土地房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬人由“原有限公司變更為股份有限公司，符合《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》中關(guān)于免征契稅的規(guī)定。務(wù)必注意，不要將后續(xù)新增股東及增資情況，與整體改制過程中形成股東持股情況混為一談。
（注：鑒于現(xiàn)實(shí)當(dāng)中的情況復(fù)雜多變，請(qǐng)就具體情況咨詢律師、會(huì)計(jì)師）
