按：2018年6月28日，住建部等7部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動的通知》（建房〔2018〕58號），決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動。專項(xiàng)行動被稱為控房“四虎將”，共“投機(jī)炒房行為”“房地產(chǎn)‘黑中介’違法違規(guī)行為”“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為”和“虛假房地產(chǎn)廣告”等四方面合計(jì)22種行為。
根據(jù)前述通知的工作要求，2018年8月8日，福建省住建廳等八部門發(fā)布《關(guān)于聯(lián)合開展打擊違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場專項(xiàng)行動工作的通知》（下稱“專項(xiàng)通知”），將在省內(nèi)開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動；并先行在福州市、廈門市開展打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（含營銷策劃中介機(jī)構(gòu)）侵害群眾利益違法違規(guī)行為，治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動。
就題述專項(xiàng)行動通知的解讀，因其性質(zhì)上更多是屬于行政合規(guī)性問題，加之均為政策性規(guī)定，故從公開的信息檢索，很難得到關(guān)于行為認(rèn)定的規(guī)范性文件，所以解讀的角度更多地是對各省市頒布的政策匯總分析提煉，然后再從政策目的及法律邏輯兩個(gè)維度，對目前常見的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營行 為予以解讀和分析。根據(jù)檢索，本次專項(xiàng)行動通知背后援引的規(guī)范性法律文件（而非規(guī)章）可追溯至2006年；而該等政策所確定事項(xiàng)，目前已納入擬出臺的部門規(guī)章的征求意見稿中。
從2018年8月20日第一部分（即第一章節(jié)）即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)投機(jī)炒房行為的解讀文章
《關(guān)于省住建廳等八部門聯(lián)合治理房地產(chǎn)市場專項(xiàng)行動通知的解讀（一）》（點(diǎn)擊藍(lán)字查看）在刊發(fā)后的閱讀量（含轉(zhuǎn)發(fā)）和研討報(bào)名情況初步分析，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對行政合規(guī)性的需求比較明確，也就是其風(fēng)險(xiǎn)管理措施已前置至事前審查，事中控制的綜合管理，而非單純的事后救濟(jì)方式。
本文的解讀是專項(xiàng)行動通知的第三部分，因其第二部分是房地產(chǎn)中介違法違規(guī)行為，故而略過。
第三章節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為
1．在取得商品房預(yù)售許可前，以認(rèn)購、認(rèn)籌、預(yù)訂、排號、售卡等方式向購房人收取或者變相收取定金、預(yù)訂款、誠意金等費(fèi)用。
解讀：從實(shí)務(wù)當(dāng)中看來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常在取得商品房預(yù)售許可證前通常會有一個(gè)稱為“蓄客”的動作。蓄客可以是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單獨(dú)完成，也可以是由房地產(chǎn)中介單獨(dú)完成，但常見的是二者合作完成。一般而言，在蓄客過程當(dāng)中，是要完成潛在客戶的篩選和待售商品房的定價(jià)評估工作。
蓄客通常是自行或通過委托第三方企業(yè)認(rèn)籌、預(yù)訂、吸納會員、購買基金或者理財(cái)產(chǎn)品等方式向潛在客戶收取購房定金、預(yù)訂款等費(fèi)用，相對應(yīng)就是賦予潛在客戶在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得取預(yù)售許可證后開始對外發(fā)售商品房時(shí)予相對優(yōu)先選房的權(quán)利，或（和）給予一定的價(jià)格折扣優(yōu)惠；前述的優(yōu)先選房權(quán)利和價(jià)格折扣優(yōu)惠的憑證一般是由雙方簽訂相應(yīng)的協(xié)議或是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)中介出具相應(yīng)的單據(jù)確認(rèn)。
2．未按政府備案價(jià)格要求銷售商品房，或者以附加條件限制購房人合法權(quán)利（如捆綁車位、裝修）等方式，變相實(shí)行價(jià)外加價(jià)。
解讀：商品房價(jià)格備案制度完善于2011年3月國家發(fā)改委頒布的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》。該規(guī)定的出臺旨在解決解決商品房銷售中存在的標(biāo)價(jià)混亂、信息不透明、價(jià)格欺詐等問題。該制度完善后，即成為政府管控房價(jià)的一個(gè)有效手段，也就是若商品房預(yù)售價(jià)格備案沒完成，則該項(xiàng)目的商品房即無法預(yù)售；同時(shí)，在價(jià)格管制方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案價(jià)格一般是最高限價(jià)，而且價(jià)格調(diào)整超過一定幅度均須通過書面方式提出申請，再由主管機(jī)關(guān)審定是否予以調(diào)整。
根據(jù)該制度要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房過程當(dāng)中，就做到“明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行一套一標(biāo)”，并且“標(biāo)價(jià)應(yīng)當(dāng)做到價(jià)目齊全，標(biāo)價(jià)內(nèi)容真實(shí)明確、字跡清晰、標(biāo)示醒目，并標(biāo)示價(jià)格主管部門投訴舉報(bào)電話”,不得“不得使用虛假或者不規(guī)范的價(jià)格標(biāo)示誤導(dǎo)購房者，不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐”。
對于捆綁銷售，目前我國法律還沒有明確認(rèn)定，只在《反壟斷法》第十七條中規(guī)定，禁止具有市場支配地位的經(jīng)營者從事下列濫用市場支配地位的行為，其中包括沒有正當(dāng)理由搭售商品，或者在交易時(shí)附加其他不合理的交易條件。在《反不正當(dāng)競爭法》第十二條中規(guī)定;經(jīng)營者銷售商品，不得違背購買者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的條件。哪些情況屬于不合理?xiàng)l件，相關(guān)法律及司法解釋卻沒有明確。是否構(gòu)成違法的捆綁銷售，應(yīng)從如下幾個(gè)方面評估。
（1）捆綁的內(nèi)容是否屬于法律法規(guī)要求或是推薦的。如捆綁裝修問題，根據(jù)國務(wù)院頒布的《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》和原建設(shè)部頒布的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，其目的在于積極推廣裝修一次到位或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費(fèi)和擾民等現(xiàn)象。根據(jù)該規(guī)定，目前有諸多地區(qū)在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同當(dāng)中亦明確約定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在交付的商品房達(dá)到前述規(guī)定的推薦的標(biāo)準(zhǔn)。故至少部分地區(qū)捆綁裝修應(yīng)該還是屬于合法的。
（2）捆綁的內(nèi)容是否屬于在物理使用功能上或是物的價(jià)值不可分的。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的商品房樣態(tài)是別墅，那么該別墅的地下室車位捆綁銷售則是應(yīng)有的題中之義；而其他業(yè)態(tài)一般不屬于該情形。
（3）捆綁的內(nèi)容是否屬于存在可選的空間。若是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售中出擬購房人明確告知，捆綁的內(nèi)容是屬于可選事項(xiàng)，簡單舉例說，如果購房人支付同樣的價(jià)款，可購買一套商品房和一個(gè)車位，或是只購買該套商品房的前提下，購房人選擇前者，那么該種情形一般也不應(yīng)被認(rèn)定為違法捆綁銷售。
（4）捆綁的內(nèi)容若需支付對價(jià)，則該對價(jià)不能違背商品房價(jià)格備案規(guī)定，亦不能嚴(yán)重超出市場價(jià)格。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捆綁裝修，則該裝修價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在銷售中根據(jù)規(guī)定做到明碼標(biāo)價(jià)；同時(shí)該價(jià)格不能嚴(yán)重超出市場價(jià)格。
附加條件限制購房人合法權(quán)利，一般應(yīng)理解為通過設(shè)置一定的條件限制購房人難以公平地參與交易的情形。目前常見的情形有：
（1）以驗(yàn)資、銀行存單等形式作為選房、購房的前提條件。
（2）要求購房人一次性付款，或采取一次性付款優(yōu)先選房等方式，拒絕購房人通過按揭貸款（含商品房貸款和公積金貸款）購房；若是雖然接受購房人通過按揭貸款方式購房，但采取按首付比例高的優(yōu)先選房的方式。
（3）購房人使用住房公積金貸款購房，不給予其與一次性付款或其他付款方式選擇房源的同等權(quán)利，或是增加限制條件或附加條件。
3．一房多賣，損害購房人合法權(quán)益。
解讀：一房多賣可能發(fā)生的情形為在商品房價(jià)格上行期間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約以獲得高額收益和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理失誤導(dǎo)致一房多賣；特殊情形為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)而惡意一房多賣。一房多賣，按整治通告的規(guī)定，其除了須承擔(dān)民事責(zé)任外，還須承擔(dān)行政處罰責(zé)任。
鑒于在現(xiàn)行條件下，商品房交易合同網(wǎng)上備案制度已在法規(guī)層面確定，且其技術(shù)成熟，故在合同網(wǎng)簽場景下，一房多賣的空間已較小；且若合同已網(wǎng)簽，房地產(chǎn)開發(fā)要惡意解除商品房買賣合同需經(jīng)訴訟程序?qū)崿F(xiàn)，且須有合法的解除權(quán)依據(jù)，故在此情形下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一房多賣即無太大意義。
但若是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不通合同網(wǎng)簽程序出售商品房的情形下，則其一房多賣的可能性或是風(fēng)險(xiǎn)即很高。也就是通常可能發(fā)生一房多賣的違規(guī)行為，其首先存在的是違反商品房交易須進(jìn)行網(wǎng)簽備案的規(guī)定的程序。
4．利用合同格式條款，免除自身法定義務(wù)、加重購房人責(zé)任、排除購房人合法權(quán)利。
解讀：合同條款規(guī)制一般認(rèn)為是存在行政規(guī)制和司法價(jià)值評判兩種情形。司法價(jià)值評判問題即不在此中延伸討論。
合同條款行政規(guī)制直接法規(guī)依據(jù)為《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》及各省市自行制定的合同（含格式條款）監(jiān)督管理相關(guān)規(guī)定。根據(jù)前述管理辦法要求，其監(jiān)督范圍包含違約金或者損害賠償金金額、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任負(fù)擔(dān)、變更或者解除合同的權(quán)利、請求支付違約金或損害賠償?shù)臋?quán)利、解釋格式條款的權(quán)利、就格式條款爭議提起訴訟的權(quán)利等方面。
根據(jù)目前的法律體系和司法傾向分析，似乎可以得出購房人在沒有司法解釋直接明確規(guī)定的前提下，一般不應(yīng)被認(rèn)定為消費(fèi)者的情形。但行政實(shí)踐當(dāng)中，似乎又未作區(qū)分，各地市執(zhí)法尺度明顯不一。
5．限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款。
解讀：略，見第3部分分析。
6．未標(biāo)明房源銷售狀態(tài)、銷售價(jià)等違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的行為。
解讀：略，見第3部分分析。
