Loading
2020-06-29 10:56:00
案情簡介
執(zhí)行異議階段
漳州某銀行在向漳州市中級人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人游某名下位于廈門某小區(qū)的房產(chǎn)及車位（以下簡稱案涉房產(chǎn)及車位）時(shí)，案外人黃某提出書面異議，稱其于2015年9月5日已與游某簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，并于2015年10月20日與開發(fā)商完成了交房手續(xù)，而案涉房產(chǎn)及車位的查封時(shí)間為2015年10月26日，其所主張的交房時(shí)間早于查封時(shí)間。
為了支持其主張，黃某提交了《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》（以下簡稱“兩書”），其中《實(shí)際交付業(yè)主使用交接單》上顯示案涉房產(chǎn)及車位的交房時(shí)間為2015年10月20日，接收人為黃某。黃某根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》）第28條的規(guī)定，請求法院裁定解除案涉房產(chǎn)及車位的查封。據(jù)此，漳州市中級人民法院支持了黃某的異議請求。
一審階段
漳州市某銀行委托本律師團(tuán)隊(duì)就該異議裁定向漳州市中級人民法院提起執(zhí)行異議之訴。在一審中，本律師團(tuán)隊(duì)向法院申請調(diào)取在廈門市建設(shè)局備案的兩書，其中《實(shí)際交付業(yè)主使用交接單》上顯示案涉房產(chǎn)及車位的實(shí)際交房時(shí)間為2016年7月4日，與黃某主張的時(shí)間大相徑庭，證明了交房時(shí)間晚于查封時(shí)間的事實(shí)，法院也開始認(rèn)為黃某是否有偽造虛假證據(jù)的嫌疑。據(jù)此，法院判決準(zhǔn)許執(zhí)行案涉房產(chǎn)及車位。
二審階段
一審過后，黃某不服一審判決，繼續(xù)向福建省高級人民法院提起上訴。二審中，黃某依然堅(jiān)持應(yīng)當(dāng)以其手上持有的兩書上載明的交房時(shí)間為準(zhǔn)，稱開發(fā)商在兩書上寫的時(shí)間與他無關(guān)，他的實(shí)際交房時(shí)間就在查封之前。雖然一審取得勝利，但二審中我們?nèi)耘f積極應(yīng)對，又找到多條有利證據(jù)：
1.小區(qū)消防驗(yàn)收時(shí)間晚于黃某所主張的交房時(shí)間
我們通過對案涉房產(chǎn)及車位所在小區(qū)作為關(guān)鍵詞進(jìn)行大量案例檢索，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)整體消防驗(yàn)收通過時(shí)間為2015年11月19日。根據(jù)《建筑法》及《消防法》的規(guī)定，商品房交付的法定條件是項(xiàng)目應(yīng)通過竣工驗(yàn)收合格及消防驗(yàn)收合格。[1]因此，黃某無法也不可能在消防驗(yàn)收未通過的情況下對案涉房產(chǎn)及車位進(jìn)行接收，其所稱交房時(shí)間為2015年10月20日明顯系虛假。通過細(xì)心觀察，我們還發(fā)現(xiàn)黃某提交的兩書中載明的整體消防驗(yàn)收通過時(shí)間為2015年10月19日，而其中的10月的后一個(gè)“0”存在明顯的涂改痕跡，顯然是通過在“1”后面補(bǔ)上半圓而改為“0”，偽造的痕跡昭然若揭。
2.小區(qū)交房時(shí)間晚于黃某所主張的交房時(shí)間
在大量與該小區(qū)相關(guān)的另案裁判文書上，均載明開發(fā)商通知業(yè)主的交房時(shí)間為2015年12月1日，遠(yuǎn)遠(yuǎn)晚于黃某所主張的2015年10月20日，黃某無法也不可能在開發(fā)商通知交房的時(shí)間之前就對案涉房產(chǎn)及車位完成接收。
兩相比較之下，對于交房時(shí)間的主張孰真孰假，一目了然。據(jù)此，法院作出終審判決支持了我們的主張，本案也取得最終的、完全的勝利。
經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
心有猛虎，細(xì)嗅薔薇
1.基于經(jīng)驗(yàn)作出大膽判斷
主辦該案的林浩夫律師注意到其上載明的房屋接收人為黃某，但與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》的是游某。林律師根據(jù)其執(zhí)業(yè)至今積累的大量辦案經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)定該證據(jù)存在異常之處——一般情況下，開發(fā)商僅會交房給《商品房買賣合同》中列明的“一手買受人”而非黃某這樣的“二手受讓人”。故，林律師在當(dāng)時(shí)即懷疑黃某所持的兩書可能是虛假的。
2.深入現(xiàn)場進(jìn)行小心求證
由于案涉房產(chǎn)及車位位于廈門黃金地段，又是新開發(fā)的高質(zhì)量樓盤，故吸引了大量消費(fèi)者購買該小區(qū)的房屋。但前兩年該小區(qū)由于逾期交房，開發(fā)商為快速解決逾期交房糾紛為業(yè)主提供了整體解決方案，即每戶業(yè)主可以前往接待中心登記并領(lǐng)取逾期交房違約金。趁此機(jī)會，林律師攜陳雪芬律師來到該小區(qū)，在實(shí)地查看了案涉房產(chǎn)及車位后，來到接待中心，了解案涉房產(chǎn)及車位的權(quán)利歸屬情況。
有趣的是，接待中心工作人員承認(rèn)，根據(jù)其內(nèi)部資料，案涉房產(chǎn)及車位名下登記的所有人仍為游某，獲得這一線索的林律師和陳律師更進(jìn)一步懷疑黃某手上所持的兩書可能是虛假的。
3. 作好研究了解兩書制度
在實(shí)地走訪后，雖然獲得了案涉房產(chǎn)及車位可能仍歸屬于游某這一重大線索，但對于黃某所提交的兩書及背后相關(guān)的法律制度，仍需作進(jìn)一步的研究。
商品房買賣過程中，“五證兩書”是審查開發(fā)商是否具備合格資質(zhì)及房屋是否符合銷售條件的重要依據(jù)。 其中“兩書”具體指的是：
| “兩書”名稱 | 定義 |
| 住宅質(zhì)量保證書 | 房地產(chǎn)開發(fā)商將新建成的房屋出售給購買人時(shí)，針對房屋質(zhì)量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，開發(fā)商應(yīng)依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》上約定的房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)維修、補(bǔ)修的責(zé)任。 |
| 住宅使用說明書 | 對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)的文件。如在房屋使用中出現(xiàn)問題，說明書將成解決開發(fā)商與業(yè)主之間糾紛的重要依據(jù)。 |
本案中涉及到“兩書”使用的問題，目前關(guān)于廈門市規(guī)范“兩書”的主要法律依據(jù)一是《商品房住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，二是《廈門市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理規(guī)定》。通過研讀這兩份文件后，我們發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在出售商品房時(shí)必須向用戶交付“兩書”， [2]而廈門市同時(shí)規(guī)定了，開發(fā)商在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)將“兩書”向建設(shè)行政主管部門或其他有關(guān)部門備案。[3]這也就意味著同時(shí)存在兩份“兩書”，一份在黃某手中，另一份在廈門市建設(shè)局備案。
最終，為了驗(yàn)證黃某手中“兩書”的真實(shí)性，我們向法院申請調(diào)取在廈門市建設(shè)局備案的案涉房產(chǎn)及車位的“兩書”。
4.陰差陽錯(cuò)但亦在意料之中
基于對“兩書”中房屋接收人的懷疑，代理律師代表當(dāng)事人向法院申請調(diào)取在廈門市建設(shè)局備案的“兩書”后，法官將該份“兩書”復(fù)印件交至二位律師手上的時(shí)候，代理人發(fā)現(xiàn)其上的交房時(shí)間是2016年7月4日。代理人立即當(dāng)庭向法院指出交房時(shí)間不一致的問題。
本案事實(shí)表明，代理人雖然對“兩書”的質(zhì)疑點(diǎn)有所偏差，但是驗(yàn)證證據(jù)真實(shí)性的初衷才是這次訴訟勝利的關(guān)鍵。在經(jīng)驗(yàn)判斷以及深入現(xiàn)場調(diào)查后，我們提出了對證據(jù)真實(shí)性的合理懷疑，再通過研究相關(guān)制度后，向法院提出調(diào)查取證的申請，最終取得勝訴。這一辦案手法是身為一名訴訟律師所應(yīng)必備的技能。
觸類旁通、舉一反三
得知黃某不服一審判決，向福建省高級人民法院提起上訴后，雖然在一審中取得了關(guān)鍵性的證據(jù)，但是針對其提出的上訴理由，代理人仍舊認(rèn)為不能掉以輕心。本案的爭議焦點(diǎn)在于案涉房車及車位的交房時(shí)間是否早于被查封時(shí)間。即交房時(shí)間究竟是2015年10月20日，還是2016年7月4日。對此，黃某上訴稱，兩份“兩書”上的交房時(shí)間不一致是開發(fā)商的失誤造成的，應(yīng)當(dāng)以其持有的“兩書”上的交房時(shí)間為準(zhǔn)，即2015年10月20日。而我方的論證重點(diǎn)也應(yīng)當(dāng)在于如何論證交房時(shí)間應(yīng)為2016年7月4日。
1.研究商品房交易相關(guān)規(guī)則
商品房買賣有其特有的一套交易規(guī)則，在本案中，我們需要深入研究關(guān)于交房相關(guān)的交易規(guī)則。商品房何時(shí)才能交房呢？在一審中，我們曾經(jīng)了解到案涉房產(chǎn)及車位所在的小區(qū)由于逾期交房和逾期辦證的問題，開發(fā)商曾與業(yè)主間爆發(fā)了沖突。而開發(fā)商逾期交房或逾期辦證通常是由于小區(qū)在建設(shè)過程中尚未符合交房或辦證條件所導(dǎo)致。為了了解究竟是何種原因?qū)е略撔^(qū)逾期交房及逾期辦證。我們以該小區(qū)名字作為關(guān)鍵字進(jìn)行了案例檢索，果不其然，該小區(qū)關(guān)于逾期問題的涉訴案件多達(dá)1361件。
在這些涉訴案件中，該小區(qū)開發(fā)商的一段陳述令我們喜出望外，其稱“訟爭房產(chǎn)已經(jīng)于2015年10月10日竣工驗(yàn)收合格，于2015年11月19日消防驗(yàn)收合格，因此2015年12月1日通知交房時(shí)已經(jīng)符合交房。”我們之前通過對商品房交易規(guī)則的研究已經(jīng)知道，根據(jù)《建筑法》及《消防法》的規(guī)定，商品房交付的法定條件是項(xiàng)目應(yīng)通過竣工驗(yàn)收合格和消防驗(yàn)收合格。該小區(qū)的消防驗(yàn)收時(shí)間晚于黃某所主張的交房時(shí)間，黃某無法也不可能在消防驗(yàn)收通過之前就與開發(fā)商完成交房。其次，所有相關(guān)案例均指明開發(fā)商通知小區(qū)業(yè)主的交房時(shí)間為2015年12月1日，也晚于黃某所主張的交房時(shí)間，黃某的主張簡直是無稽之談。
2. 重新審查證據(jù)
在相關(guān)案例中獲得重要證據(jù)后，我們重新查看了黃某提交的“兩書”、以及在廈門市建設(shè)局備案的“兩書”，發(fā)現(xiàn)黃某提交的“兩書”所載明消防驗(yàn)收通過時(shí)間為2015年10月19日，這與相關(guān)案例中顯示的時(shí)間不一致，但細(xì)心觀察，不難發(fā)現(xiàn)，10月中的后一個(gè)0存在明顯的涂改證據(jù)，不論是黃某篡改了時(shí)間，還是開發(fā)商篡改了時(shí)間，黃某所持的“兩書”存在偽造證據(jù)的情況已經(jīng)昭然若揭！
結(jié)語
美國聯(lián)邦最高法院大法官、著名法學(xué)家霍姆斯曾說過“法律的生命在于經(jīng)驗(yàn)”，一語道出了經(jīng)驗(yàn)對法律從業(yè)者的重要性。一個(gè)律師需要經(jīng)過實(shí)踐的千錘百煉，并從中總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)，才能成為一名好律師。我們在辦理該案時(shí)，也在不斷地進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，最重要的幾點(diǎn)如下：
1.熟悉裁判規(guī)則
例如此案涉及到《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條關(guān)于“案外人對不動產(chǎn)是否享有足已排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益”的裁判規(guī)則，規(guī)定了，在金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，在滿足4個(gè)條件時(shí)其權(quán)利能夠排除對該不動產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行：（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（3）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（4）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本團(tuán)隊(duì)在民事執(zhí)行領(lǐng)域已有超過17年的辦案經(jīng)歷，對不動產(chǎn)執(zhí)行的相關(guān)裁判規(guī)則都有較為深入的研究。因此，在本案中，我們能夠迅速判斷出本案的爭議焦點(diǎn)在于“交房時(shí)間是否在于法院查封之前”。之后所有的調(diào)查和論證工作均基于此，避免了浪費(fèi)時(shí)間和精力在其他要件之上。
2.重視證據(jù)對訴訟的意義
在民事訴訟和行政訴訟中，雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系發(fā)生爭議時(shí)，證據(jù)是解決發(fā)生爭議的案件事實(shí)的基礎(chǔ)。這也就是俗話所說“打官司就是打證據(jù)”。本案中最為關(guān)鍵的證據(jù)即黃某所提交的“兩書”。我們在經(jīng)過調(diào)查后，對該“兩書”提出了真實(shí)性的質(zhì)疑，這在整個(gè)訴訟階段起到了至關(guān)重要的作用，扭轉(zhuǎn)了局面，化被動為主動。之后進(jìn)行的申請調(diào)查取證、案例檢索等都基于對證據(jù)審查的理性分析和判斷。
這就是我們在漳州某銀行與黃某不動產(chǎn)執(zhí)行異議之訴一案的整個(gè)辦案過程，我們歡迎各位法律同仁與我們交流與探討，共同總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)，共同進(jìn)步，一起推動民事執(zhí)行領(lǐng)域的發(fā)展！
注釋：
[1] 參見《中華人民共和國建筑法》第61條及《中華人民共和國消防法》第13條。
[2] 參見《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第3條。
[3] 參見《廈門市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理規(guī)定》第18條。