我國(guó)《民法典》不乏許多亮點(diǎn)，居住權(quán)制度的創(chuàng)立就是其中之一?？v觀我國(guó)立法歷史，從民國(guó)時(shí)期開始到物權(quán)法時(shí)代，居住權(quán)的設(shè)立就已被廣泛談?wù)摚t遲未能被明文寫進(jìn)法律。本次《民法典》在物權(quán)編第十四章，用了短短六個(gè)條文，使得居住權(quán)從“矮窮矬”向“高富帥”轉(zhuǎn)變。這一變化，勢(shì)必造成我國(guó)物權(quán)體系、房地產(chǎn)住房政策及不動(dòng)產(chǎn)登記制度等方面的極大變化。那么，從《民法典》施行至今，也已過(guò)半年有余，居住權(quán)制度在我國(guó)的實(shí)施適用情況如何呢？本文將通過(guò)現(xiàn)有的案例分析，探討居住權(quán)制度在我國(guó)的適用情況和存在的問(wèn)題思考。
現(xiàn) 狀
一、筆者首先通過(guò)威科先行法律信息庫(kù)搜索引擎，輸入關(guān)鍵詞“居住權(quán)糾紛”，搜索從2021年1月1日至2021年8月31日期間的所有司法判例。結(jié)果顯示，已上傳的案件數(shù)為94件，其中判決35件，占比37%，裁定48件占比51%，調(diào)解8件，占比9%。其他3件，占比3%。除去無(wú)關(guān)案例以及民事調(diào)解書（不公開）、民事裁定書后，余20宗一審判決、4宗二審判決（因公開程度、不同搜索引擎統(tǒng)計(jì)差異，上述公開案例數(shù)量可能存在出入）。
二、整個(gè)上半年，居住權(quán)糾紛案件系呈上升趨勢(shì)，但從六月份開始，數(shù)據(jù)略有下降。
三、案件地理分布情況，分布在中部和東部省份，福建省暫無(wú)相關(guān)判例。
四、判決結(jié)果分為兩類：駁回原告訴訟請(qǐng)求（即原告不享有居住權(quán)）以及支持原告訴訟請(qǐng)求（即原告享有居住權(quán)）
五、案件當(dāng)事人的人物關(guān)系上，這類案件基本都是發(fā)生在有血緣關(guān)系的親屬成員間（包括配偶關(guān)系、父母和子女關(guān)系、姑侄關(guān)系），只有兩個(gè)案件的雙方當(dāng)事人沒有任何親屬關(guān)系的（情侶關(guān)系、合同關(guān)系）。
從上述案例中，可總結(jié)出以下裁判觀點(diǎn)：
1、案涉房屋要設(shè)定居住權(quán)，首先得先確權(quán)，即要明確房屋所有人，如果存在房屋權(quán)屬不明的情況，居住權(quán)將無(wú)法成立；
2、居住權(quán)要通過(guò)協(xié)議約定設(shè)立（包括離婚協(xié)議、合同、遺囑等）；
3、居住權(quán)設(shè)立需要登記，即居住權(quán)采用登記生效主義，未經(jīng)登記的居住權(quán)不成立。
思 考
分析完這些判例，我們發(fā)現(xiàn)居住權(quán)制度還沒完全伸展開手腳，完全發(fā)揮出它應(yīng)有的功能。居住權(quán)首次寫入法典，雖然被賦予了超越債權(quán)的的物權(quán)效力，但《民法典》僅僅只用了六個(gè)條文，還存在諸多有待探討和明確的問(wèn)題。
首先，居住權(quán)人的認(rèn)定類型及范圍尚未明確。居住權(quán)在設(shè)立之初即帶有濃厚人身屬性，居住權(quán)人應(yīng)涵蓋有倫理關(guān)系之近親屬，或者基于某一法律行為產(chǎn)生關(guān)系（撫養(yǎng)、領(lǐng)養(yǎng)）的主體，也包括保姆。除此之外，基于某種社交或特定交易關(guān)系形成有償、無(wú)償?shù)姆怯H屬居住關(guān)系是否可行？筆者認(rèn)為，居住權(quán)雖強(qiáng)調(diào)人身性，但不限制人身性強(qiáng)弱，也不限制人身性形成基礎(chǔ)，不禁止人身屬性較弱雙方簽署居住權(quán)合同。正如有學(xué)者認(rèn)為：居住權(quán)對(duì)社會(huì)弱者的保護(hù)，并不限于近親屬之間，其他與房屋所有人有著某種非直系親屬性質(zhì)的生活關(guān)系之人，只要房屋所有人有此意愿，便可以為其設(shè)立居住權(quán)。
其次，居住權(quán)設(shè)立需要雙方簽訂合同，除此之外，法院或仲裁機(jī)構(gòu)基于個(gè)案特定事實(shí)可否認(rèn)定居住權(quán)成立？《民法典》既未肯定法律行為對(duì)于居住權(quán)確立的淵源，也未明確法院或仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)居住權(quán)關(guān)系確立之司法觀念。有學(xué)者認(rèn)為：基于個(gè)案追求及司法效率，兼論居住權(quán)成立之意定性，不妨肯認(rèn)法院或者仲裁機(jī)構(gòu)有權(quán)成就此番美意，這既凸顯司法對(duì)于家庭成員權(quán)的特殊保護(hù)，同時(shí)，也可適當(dāng)維序房屋在居住權(quán)層面上的可流通性。筆者認(rèn)為，應(yīng)該給法院或者仲裁機(jī)構(gòu)這個(gè)權(quán)限。
第三，居住權(quán)設(shè)立采用登記對(duì)抗主義還是登記生效主義需要明確。如前文所訴，居住權(quán)設(shè)立需要登記，但是寧夏回族自治區(qū)賀蘭縣人民法院的（2021）寧0122民初1815號(hào)判決中，法院卻認(rèn)為雙方達(dá)成的調(diào)解協(xié)議書約定原告對(duì)涉案房屋享有居住權(quán)。原告搬入涉案房屋居住多年，已形成事實(shí)上的居住權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心至今尚未進(jìn)行居住權(quán)登記，居住權(quán)尚未登記的過(guò)錯(cuò)并不在原、被告，不應(yīng)因此確認(rèn)居住權(quán)未設(shè)立。雖說(shuō)從結(jié)果上講達(dá)到了保護(hù)了居住權(quán)人利益的效果，但是從程序上來(lái)說(shuō)尚有瑕疵。相比之下，筆者認(rèn)為廣東省廣州市天河區(qū)人民法院的（2020）粵0106民初2280號(hào)判決更符合立法原意：法院認(rèn)為，原告雖未主張辦理居住權(quán)登記手續(xù)，但考慮到民法典是在本案訴訟發(fā)生之后才施行的以及從減少雙方訟累的角度出發(fā)，本院一并判令被告協(xié)助原告到房地產(chǎn)管理部門辦理居住權(quán)登記手續(xù)。
第四，居住權(quán)和抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)的保護(hù)順位問(wèn)題，先居住權(quán)后抵押權(quán)；先抵押權(quán)后居住權(quán)的問(wèn)題。
結(jié) 語(yǔ)
隨著我國(guó)十九大召開以來(lái)，國(guó)家大力倡導(dǎo)提高保障和改善民生水平，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)治理，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給，多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在此背景下，居住權(quán)順應(yīng)而生成為一種必然?！睹穹ǖ洹飞е两裆婢幼?quán)判例數(shù)量不多，考慮居住權(quán)制度生效至今才過(guò)半年，結(jié)果盡在情理之中。事后關(guān)于居住權(quán)制度的判例分析仍有較大研究空間。鑒于居住權(quán)制度尚處于研究摸索階段，許多問(wèn)題尚未明確，亟待立法者及相關(guān)行政部門取得實(shí)踐心得并進(jìn)一步完善，讓我們拭目以待。
相關(guān)法條
《民法典》第366條居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。
《民法典》第367條設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權(quán)期限；（五）解決爭(zhēng)議的方法。
《民法典》第368條居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。
《民法典》第369條居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。
《民法典》第370條居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。
《民法典》第371條以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。
相關(guān)案例
