按：根據(jù)商品房交易習(xí)慣，大部分商品房廣告及其相關(guān)宣傳資料是開發(fā)商宣傳樓盤、吸引購房人的主要方式，是開發(fā)商對業(yè)主的一種自我推薦，但購房人與開發(fā)商對廣告內(nèi)容能否作為合同內(nèi)容常存爭議，因商品房廣告引起的糾紛時(shí)有發(fā)生。若在商品房買賣合同中明確約定排除適用商品房廣告內(nèi)容，購房人主張廣告應(yīng)作為合同內(nèi)容能否被人民法院支持？
一、案情概要
2010年12月6日，高某與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》（下稱合同）及《合同補(bǔ)充協(xié)議》（下稱補(bǔ)充協(xié)議），約定高某向開發(fā)商購買商品房，約定交房日為2011年12月21日。合同第八條約定了商品房交付條件，并約定了若約定交房日商品房未達(dá)交付條件，高某同意接收房屋，開發(fā)商支付違約金。合同第九條對逾期交房違約金和逾期交房情形下合同解除權(quán)作出約定。合同附件三第2條約定外墻使用面磚。
此外，補(bǔ)充協(xié)議第十三條約定：“雙方均同意該商品房的狀況以本合同約定為準(zhǔn)。凡出賣人就本項(xiàng)目的房屋及相關(guān)配套設(shè)施所作樓書、戶型折頁、模型、樣板房、廣告等，以及向買受人送達(dá)的刊物、信函等宣傳文件、資料等，僅供買受人了解本項(xiàng)目之用，不作為交付標(biāo)準(zhǔn)和本合同的組成部分。所有資料以政府最后批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。”
商品房所在項(xiàng)目于2011年8月1日經(jīng)竣工驗(yàn)收合格、于2011年9月15日經(jīng)消防驗(yàn)收合格、于2011年12月29日辦理竣工驗(yàn)收備案取得備案證明書。
交房期限屆滿前，開發(fā)商通知收房，高某認(rèn)為開發(fā)商在售樓時(shí)對于售賣樓盤通過樓書、沙盤、網(wǎng)絡(luò)宣傳資料及售樓小姐介紹等方式作了涉及景觀噴泉、園林、涼亭、林蔭大道、樓頂花架、車位的宣傳，但交房時(shí)案涉樓盤并未符合開發(fā)商廣告中的宣傳，故以開發(fā)商存在欺詐、擅自改變外墻材料、售樓時(shí)承諾的園林景觀、車位等設(shè)施未到位、消防未經(jīng)驗(yàn)收合格等為由，拒絕收房。高某遂向法院起訴，請求確認(rèn)某地產(chǎn)公司存在欺詐、要求按上述設(shè)施重置價(jià)格給予補(bǔ)償，并支付逾期交房違約金。
【法院觀點(diǎn)】
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：（一）根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議第十三條約定，開發(fā)商通過樓書、沙盤、網(wǎng)絡(luò)宣傳資料及售樓小姐介紹等方式向高某所作的涉及景觀噴泉、園林、涼亭、林蔭大道、樓頂花架、車位等設(shè)施的宣傳并非合同內(nèi)容，不應(yīng)視為開發(fā)商的承諾，故高某要求確認(rèn)開發(fā)商存在欺詐、要求按上述設(shè)施重置價(jià)格給予補(bǔ)償?shù)脑V請，不予支持。（二）開發(fā)商雖單方改變外墻裝飾材料，但合同中僅約定外墻使用面磚，沒有明確擬采用的面磚類型、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，也未約定該項(xiàng)違約的賠償標(biāo)準(zhǔn)，高某亦無證據(jù)證明外墻改用涂料給其造成了實(shí)際損失或影響了訴爭商品房的質(zhì)量和使用功能，故對高某要求按重置面磚的價(jià)格予以賠償?shù)脑V訟請求，不予支持。（三）根據(jù)雙方選擇適用的合同條款，在商品房未達(dá)交付條件情形下，高某在合同中同意瑕疵交付，故訴請按已付購房款的日萬分之二計(jì)算逾期交房違約金缺乏依據(jù)，綜合考慮酌情調(diào)整開發(fā)商按合同第八條約定向高某支付瑕疵交房違約的金額。
一審法院據(jù)此判決：開發(fā)商向高某支付瑕疵交房違約金，駁回高某的其他訴訟請求。高某不服一審判決，上訴至二審法院。
二審法院經(jīng)審理認(rèn)為：一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，高某的上訴請求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。二審法院遂裁定駁回高某上訴請求。高某不服二審判決，依法向福建省高級人民法院（下稱福建高院）申請?jiān)賹彙?br />
福建高院經(jīng)再審審查認(rèn)為：（一）高某要求外墻裝飾按重置價(jià)格予以補(bǔ)償?shù)脑V訟請求，缺乏合同及法律依據(jù)。（二）補(bǔ)充協(xié)議第十三條明確約定：“雙方均同意該商品房的狀況以合同約定內(nèi)容為準(zhǔn)。凡出賣人就本項(xiàng)目的房屋及相關(guān)配套設(shè)施所作樓書、戶型折頁、模型、樣板房、廣告等，以及向買受人送達(dá)的刊物、信函等宣傳文件、資料等，僅供買受人了解本項(xiàng)目之用，不作為交付標(biāo)準(zhǔn)和本合同的組成部分。所有資料以政府最后批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”。該約定已明確排除了開發(fā)商通過樓書、戶型折頁等方式所作的廣告宣傳成為商品房買賣合同的內(nèi)容，因此，高某主張開發(fā)商就樓盤景觀、附屬設(shè)施進(jìn)行的宣傳因內(nèi)容具體確定且對合同訂立及價(jià)格有重大影響而構(gòu)成要約，與雙方約定不符。生效判決認(rèn)定開發(fā)商關(guān)于樓盤景觀及附屬設(shè)施的廣告、宣傳內(nèi)容僅是要約邀請，并非商品房買賣合同的內(nèi)容是正確的。（三）合同第八條載明：在合同約定的交房期限內(nèi)，房屋未達(dá)到合同約定的交付條件，雙方可以選擇兩種處理方式：“1、買受人有權(quán)拒絕交接，按逾期交房由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任；2、買受人同意接收，出賣人支付買受人（人民幣）貳仟元違約金”，即只有在雙方同意選擇第1種處理方式的情況下才適用第九條關(guān)于出賣人逾期交房的違約責(zé)任條款，本案雙方明確選擇了第2種處理方式，即排除了按合同第九條計(jì)算逾期交房違約金的處理方法，故高某要求按照合同第九條標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期交房違約金缺乏依據(jù)。
福建高院據(jù)此裁定：駁回高某的再審申請。
二、典型意義
本案例裁判要旨主要為：
一、購房人選擇適用瑕疵交付條款，則排除適用逾期交房違約金條款。【天衡律師在此前的《
商品房瑕疵交付，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)何種違約責(zé)任？| 福建高院案例》中已闡述、分析過，不再展開。（點(diǎn)擊文章名稱可直接閱讀）】
二、合同約定排除適用商品房廣告的，廣告不作為合同內(nèi)容。
根據(jù)我國《合同法》第十四條、第二十五條的規(guī)定，一方發(fā)出的要約一旦經(jīng)過受要約人的承諾，則要約人應(yīng)受該要約的約束，該等要約亦成為合同內(nèi)容的一部分。福建高院認(rèn)為，購房人與開發(fā)商在合同中已經(jīng)就樓書、戶型折頁、模型、樣板房、廣告等，以及向買受人送達(dá)的刊物、信函等宣傳文件、資料等的性質(zhì)進(jìn)行了特別約定，明確排除將上述宣傳文件、資料作為商品房買賣合同的內(nèi)容，則此時(shí)購房人提出的要求法院按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規(guī)定認(rèn)定該等宣傳文件、資料等為要約的請求，顯然與雙方的上述約定相矛盾，不予支持購房人的請求。
從本案例可以看出，在案涉雙方已經(jīng)對售房時(shí)的宣傳文件、資料等是否作為商品房買賣合同的內(nèi)容進(jìn)行了明確約定的情況下，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用其約定，在雙方未做明確約定時(shí)，方可適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規(guī)定調(diào)節(jié)雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利及義務(wù)。
三、相關(guān)法律規(guī)定
《中華人民共和國合同法》
第十四條 要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：
（一）內(nèi)容具體確定；
（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。
第二十五條 承諾生效時(shí)合同成立。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
四、案例來源：（2015）閩民申字第246號
