【前言】當(dāng)下商品房買(mǎi)賣(mài)實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商延期交房、延期辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的情形頗為常見(jiàn)，由此產(chǎn)生的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛系列案已成為法院審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的主要類型之一。本文主要從開(kāi)發(fā)商延期辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)這種情形說(shuō)起。
一、概述
依據(jù)《合同法》第一百三十五條“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行向買(mǎi)受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”之規(guī)定，在買(mǎi)賣(mài)合同中，出賣(mài)人主要合同義務(wù)為：1、交付標(biāo)的物或交付提取標(biāo)的物的單證；2、轉(zhuǎn)移表標(biāo)的物的所有權(quán)給買(mǎi)受人。
在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，開(kāi)發(fā)商亦存在兩項(xiàng)主要義務(wù)：交付房屋、轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)登記。房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志在于變更所有權(quán)登記，而在商品房買(mǎi)賣(mài)實(shí)踐中，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記亦存在其轉(zhuǎn)移過(guò)程的特殊性。從實(shí)務(wù)操作的層面看，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)只能通過(guò)轉(zhuǎn)移登記的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。轉(zhuǎn)移登記和發(fā)證（小產(chǎn)權(quán)證）在房管部門(mén)的程序中，是一個(gè)申請(qǐng)事項(xiàng)的兩個(gè)連貫動(dòng)作，轉(zhuǎn)移登記同時(shí)發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)證，并且房管部門(mén)的轉(zhuǎn)移登記對(duì)外是通過(guò)發(fā)放權(quán)屬證書(shū)的方式來(lái)表現(xiàn)，故辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)意味著轉(zhuǎn)移登記。
二、房屋權(quán)屬證書(shū)辦理的流程
《城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋使用權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的文件。”由此規(guī)定可見(jiàn)，在房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦理過(guò)程中，購(gòu)房人為主動(dòng)辦證業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)商為協(xié)助辦證義務(wù)。
《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同；（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90天內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部分提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；（三）房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)，7天內(nèi)未作出書(shū)面答復(fù)的，視為同意受理；（四）房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)或評(píng)估；（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；（六）房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，合法房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。”
在實(shí)踐中，商品房權(quán)屬證書(shū)辦理的流程為：（一）開(kāi)發(fā)商履行初始登記義務(wù)，即初始登記系由開(kāi)發(fā)商向權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)提供立項(xiàng)批文、土地使用權(quán)證、測(cè)繪資料等證明文件，并取得房屋權(quán)屬登記部門(mén)的受理收件單，經(jīng)房屋權(quán)屬登記部門(mén)審核通過(guò)后由該部門(mén)出具登記通知，行業(yè)俗稱為大產(chǎn)權(quán)組件。（二）購(gòu)房人主動(dòng)辦理產(chǎn)權(quán)證、開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理，即開(kāi)發(fā)商應(yīng)協(xié)助提交辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的文件資料。（三）依房屋權(quán)屬登記部門(mén)要求或商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，開(kāi)發(fā)商配合遞交辦證資料、代繳納稅費(fèi)。（四）其他需開(kāi)發(fā)商配合的事項(xiàng)。
從上述規(guī)定以及實(shí)踐中辦理權(quán)屬證書(shū)的過(guò)程可知，在產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)辦理過(guò)程中，主要可簡(jiǎn)化為以下三個(gè)大階段：1、初始登記資料提交階段（商品房交付后至開(kāi)發(fā)商向房屋權(quán)屬登記部門(mén)提交初始登記資料文件之日）；2、房屋權(quán)屬登記部門(mén)審核階段（自房屋權(quán)屬登記部門(mén)受理之日至審核完畢之日）；3、產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦理階段（購(gòu)房人主動(dòng)辦證、開(kāi)發(fā)商協(xié)助提供必要的辦證文件）。其中，在產(chǎn)權(quán)辦理階段，鑒于開(kāi)發(fā)商對(duì)辦證流程的熟悉以及效率等方面考慮，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定，由購(gòu)房人委托開(kāi)發(fā)商代為辦理權(quán)屬證書(shū)。
三、辦證過(guò)程中開(kāi)發(fā)商履行義務(wù)的截止點(diǎn)
如上所述，房屋權(quán)屬證書(shū)的辦理可以簡(jiǎn)化為初始登記資料提交、房屋權(quán)屬登記部門(mén)審核、產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦理三個(gè)階段。每一個(gè)階段的遲延均會(huì)致使權(quán)屬證書(shū)的辦理遲延。在福建省建設(shè)廳《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本中，約定了開(kāi)發(fā)商應(yīng)在實(shí)際交房后60天內(nèi)完成初始登記，如購(gòu)房人因開(kāi)發(fā)商的原因未在實(shí)際交房后90天內(nèi)取得權(quán)屬證書(shū)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人支付延期協(xié)助辦證違約金。鑒于此，在購(gòu)房人的視角中，取得權(quán)屬證書(shū)前的義務(wù)均應(yīng)由開(kāi)發(fā)商履行，故在延期辦理權(quán)屬證書(shū)引發(fā)的糾紛、訴訟中，購(gòu)房人往往會(huì)主張約定取得權(quán)屬證書(shū)期限之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證書(shū)之日期間的違約金。然而，如上所述，開(kāi)發(fā)商在辦證過(guò)程中履行的協(xié)助辦理義務(wù)，即開(kāi)發(fā)商向房屋權(quán)屬登記部門(mén)提交初始登記資料后的房屋權(quán)屬登記部門(mén)審核階段及產(chǎn)權(quán)辦理階段產(chǎn)生的遲延，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)遲延辦證違約責(zé)任。
一方面，房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)審核階段，主要系房管部門(mén)用于審查和辦理手續(xù)的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商無(wú)法控制。另一方面，遞件辦證系購(gòu)房人的義務(wù)，而開(kāi)發(fā)商為協(xié)助義務(wù)，開(kāi)發(fā)商通常系基于購(gòu)房人的授權(quán)，為購(gòu)房人的利益代為辦理權(quán)屬證書(shū)，因此房屋權(quán)屬登記部門(mén)審核的時(shí)間不屬于開(kāi)發(fā)商履行協(xié)助義務(wù)的范疇，而在產(chǎn)權(quán)辦理階段中，開(kāi)發(fā)商僅系作為代理人根據(jù)購(gòu)房人的授權(quán)代為辦理，相關(guān)法律效果應(yīng)歸屬于購(gòu)房人。此外，開(kāi)發(fā)商應(yīng)妥善履行其協(xié)助義務(wù)。
綜上所述，本文旨在簡(jiǎn)要梳理權(quán)屬證書(shū)辦理的流程以及明晰開(kāi)發(fā)商履行協(xié)助辦證義務(wù)的截止點(diǎn)。購(gòu)房人關(guān)于延期辦證責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的觀念深入內(nèi)心，但在法院審理解決類似糾紛的過(guò)程中，認(rèn)定的結(jié)果與購(gòu)房人內(nèi)心的判斷存在差距。在房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)法如期辦理的情形下，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人均需找出其中的原因，有效溝通并采取措施，才是延期辦證問(wèn)題的解決之道。
