【前言】當(dāng)下商品房買賣實(shí)踐中，開發(fā)商延期交房、延期辦理產(chǎn)權(quán)證書的情形頗為常見，由此產(chǎn)生的商品房買賣合同糾紛系列案已成為法院審理商品房買賣合同糾紛案件的主要類型之一。本文主要從開發(fā)商延期辦理產(chǎn)權(quán)證書這種情形說起。
一、概述
依據(jù)《合同法》第一百三十五條“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”之規(guī)定，在買賣合同中，出賣人主要合同義務(wù)為：1、交付標(biāo)的物或交付提取標(biāo)的物的單證；2、轉(zhuǎn)移表標(biāo)的物的所有權(quán)給買受人。
在商品房買賣合同中，開發(fā)商亦存在兩項(xiàng)主要義務(wù)：交付房屋、轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)登記。房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志在于變更所有權(quán)登記，而在商品房買賣實(shí)踐中，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記亦存在其轉(zhuǎn)移過程的特殊性。從實(shí)務(wù)操作的層面看，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)只能通過轉(zhuǎn)移登記的方式來實(shí)現(xiàn)。轉(zhuǎn)移登記和發(fā)證（小產(chǎn)權(quán)證）在房管部門的程序中，是一個申請事項(xiàng)的兩個連貫動作，轉(zhuǎn)移登記同時發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)證，并且房管部門的轉(zhuǎn)移登記對外是通過發(fā)放權(quán)屬證書的方式來表現(xiàn)，故辦理產(chǎn)權(quán)證書意味著轉(zhuǎn)移登記。
二、房屋權(quán)屬證書辦理的流程
《城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋使用權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的文件。”由此規(guī)定可見，在房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理過程中，購房人為主動辦證業(yè)務(wù)，開發(fā)商為協(xié)助辦證義務(wù)。
《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90天內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部分提出申請，并申報成交價格；（三）房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)，7天內(nèi)未作出書面答復(fù)的，視為同意受理；（四）房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場勘驗(yàn)或評估；（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；（六）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，合法房地產(chǎn)權(quán)屬證書。”
在實(shí)踐中，商品房權(quán)屬證書辦理的流程為：（一）開發(fā)商履行初始登記義務(wù)，即初始登記系由開發(fā)商向權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)提供立項(xiàng)批文、土地使用權(quán)證、測繪資料等證明文件，并取得房屋權(quán)屬登記部門的受理收件單，經(jīng)房屋權(quán)屬登記部門審核通過后由該部門出具登記通知，行業(yè)俗稱為大產(chǎn)權(quán)組件。（二）購房人主動辦理產(chǎn)權(quán)證、開發(fā)商協(xié)助辦理，即開發(fā)商應(yīng)協(xié)助提交辦理產(chǎn)權(quán)證書的文件資料。（三）依房屋權(quán)屬登記部門要求或商品房買賣合同約定，開發(fā)商配合遞交辦證資料、代繳納稅費(fèi)。（四）其他需開發(fā)商配合的事項(xiàng)。
從上述規(guī)定以及實(shí)踐中辦理權(quán)屬證書的過程可知，在產(chǎn)權(quán)屬證書辦理過程中，主要可簡化為以下三個大階段：1、初始登記資料提交階段（商品房交付后至開發(fā)商向房屋權(quán)屬登記部門提交初始登記資料文件之日）；2、房屋權(quán)屬登記部門審核階段（自房屋權(quán)屬登記部門受理之日至審核完畢之日）；3、產(chǎn)權(quán)證書辦理階段（購房人主動辦證、開發(fā)商協(xié)助提供必要的辦證文件）。其中，在產(chǎn)權(quán)辦理階段，鑒于開發(fā)商對辦證流程的熟悉以及效率等方面考慮，購房人與開發(fā)商往往會在商品房買賣合同中約定，由購房人委托開發(fā)商代為辦理權(quán)屬證書。
三、辦證過程中開發(fā)商履行義務(wù)的截止點(diǎn)
如上所述，房屋權(quán)屬證書的辦理可以簡化為初始登記資料提交、房屋權(quán)屬登記部門審核、產(chǎn)權(quán)證書辦理三個階段。每一個階段的遲延均會致使權(quán)屬證書的辦理遲延。在福建省建設(shè)廳《商品房買賣合同》示范文本中，約定了開發(fā)商應(yīng)在實(shí)際交房后60天內(nèi)完成初始登記，如購房人因開發(fā)商的原因未在實(shí)際交房后90天內(nèi)取得權(quán)屬證書，開發(fā)商應(yīng)向購房人支付延期協(xié)助辦證違約金。鑒于此，在購房人的視角中，取得權(quán)屬證書前的義務(wù)均應(yīng)由開發(fā)商履行，故在延期辦理權(quán)屬證書引發(fā)的糾紛、訴訟中，購房人往往會主張約定取得權(quán)屬證書期限之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證書之日期間的違約金。然而，如上所述，開發(fā)商在辦證過程中履行的協(xié)助辦理義務(wù)，即開發(fā)商向房屋權(quán)屬登記部門提交初始登記資料后的房屋權(quán)屬登記部門審核階段及產(chǎn)權(quán)辦理階段產(chǎn)生的遲延，開發(fā)商不承擔(dān)遲延辦證違約責(zé)任。
一方面，房屋產(chǎn)權(quán)登記部門審核階段，主要系房管部門用于審查和辦理手續(xù)的時間，開發(fā)商無法控制。另一方面，遞件辦證系購房人的義務(wù)，而開發(fā)商為協(xié)助義務(wù)，開發(fā)商通常系基于購房人的授權(quán)，為購房人的利益代為辦理權(quán)屬證書，因此房屋權(quán)屬登記部門審核的時間不屬于開發(fā)商履行協(xié)助義務(wù)的范疇，而在產(chǎn)權(quán)辦理階段中，開發(fā)商僅系作為代理人根據(jù)購房人的授權(quán)代為辦理，相關(guān)法律效果應(yīng)歸屬于購房人。此外，開發(fā)商應(yīng)妥善履行其協(xié)助義務(wù)。
綜上所述，本文旨在簡要梳理權(quán)屬證書辦理的流程以及明晰開發(fā)商履行協(xié)助辦證義務(wù)的截止點(diǎn)。購房人關(guān)于延期辦證責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)的觀念深入內(nèi)心，但在法院審理解決類似糾紛的過程中，認(rèn)定的結(jié)果與購房人內(nèi)心的判斷存在差距。在房屋產(chǎn)權(quán)無法如期辦理的情形下，開發(fā)商與購房人均需找出其中的原因，有效溝通并采取措施，才是延期辦證問題的解決之道。
